C觀點 - 施永青
棄控樓價 確保供應
(2013年09月18日)
【am730專欄】昨文指出︰足以影響樓價的因素太多，太複雜，單憑香港政府的努力是不足以把樓價調控在某一個所謂合理水平的。然而，政府卻有責任確保房屋供應，以解決社會對住屋的需要。
這兩句話並不矛盾，意思即是說︰政府只保障人人都有得住(指住公屋或租私人單位)，但不保證所有人都可以在任何時間都可以買得起樓。樓價會周期性地起起落落，升得太高時，普通人買不起，不一定是壞事，可以避免他們在樓價偏高的時候入市，以後蒙受損失。這個時候，市民可以選擇租樓住；只要市場上供應充足，租樓是不會有問題的。因為，投資與投機的因素只會影響樓價，不足以太過影響租金；租金始終受制於當地租客當時的承擔租金能力。只要政府提供足夠的供應，業主便不會奇貨可居，寧願空置也不出租。即使有人空置不租，也只是個別人士的愚蠢行為，不會成為主流行為。只要問題不嚴重，政府不必幹預。
政府不單止要有自知之明，還要讓社會也明白政府在調控樓價上的局限。這樣，市民就不會因一時買不起樓就逼政府去幹預市場。市民大可以先行租樓以待更好的買樓時機。只要公屋供應充足，私人市場的租金又不貴，租樓一樣可以解決住屋問題。
政府手上仍有大量土地，香港已開發的土地不足百分之二十，只要社會有共識，就可以透過城規會改變某些土地的用途，為社會提供更多的住屋用地。屆時，政府就可以按民生的需要去編排土地供應，不受樓價起落的幹擾。
那麼，政府在編排供應時該以甚麼為準則呢？我有一個簡單的概念可供社會參考，就是以空置的情況來決定供應。
於公屋而言，政府要供應至空置量不低於輪候人數；這樣，政府才可以說，輪候的人是因為未揀到心儀的單位才在輪候，而不是公屋供應不足。現時，政府說保障輪候的人三年內就可以上樓，根本是一句空話，因為，未來三年的總供應量遠低於輪候冊上的人數，根本沒有可能讓輪候的人都可以在三年內上樓。房委會現時的做法，只不過是把手上一批劣質單位不斷給輪候冊上的人揀樓，只要他們拒絕，就可以視他們自行拒絕上樓，不是政府沒有為他們提供三年內上樓的機會。
至於私人市場，政府應令空置率維持在5%以上，7%以下。5%屬自然空置率，超過7%可能造成資源浪費。在正常的情況下，有5%的空置率，市民在二手市場置業已不會太困難，會有得揀，亦會有價講。但每年都有新生需要，所以把空置量的接受程度提升至7%，視乎人口增長的情況而定。
如果空置超過5%，而樓價依然高企，這表示樓價偏高，而不是供應不足。市民可以在這種情況下選擇租樓住，而政府亦沒有需要在這種情況下，再去大量增加供應，以免浪費資源。
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