城市結構大重組(二)：新界西
現時屯門元朗兩區，人口已經超過100萬，最大的轉變是交通全面提升，西鐵直通九龍，又有西部通道直達蛇口及前海，2016年更有屯門西繞道，以及海底隧道直達大嶼山機場及東湧，到時大家就不會懷疑新界西的交通是否方便。
在新界西內部，存有屯門站四周的屯門市中心，以及元朗大馬路兩旁的元朗市中心，究竟未來新界西的商業重心是否兩者之爭？還是會有異軍突起？讓筆者分析這兩個市中心的形勢：
屯門的城市發展局限在九徑山和青山之間的狹長地，市中心的用地幾已用罄，唯有靠重建舊樓或改建工廈，即使屯門站也是拆卸新發?而建成，而新建的住宅要向北建在藍地，或者沿南部的青山公路。
元朗則有大量土地可供發展，而且未來3-5年有很多新樓落成，人口大增可期，重要性越來越高，當人人都以為將軍澳新供應多的時候，和元朗比就是小巫見大巫：
新界北正在興建或發展項目 決定一個城市的結構，並不是人口的多寡，亦不單純看交通，否則個個港鐵站都有機會，又或者，元朗有B1、B2去深圳灣福田，而屯門只得B3系列去深圳灣，是不是表示屯門一定輸實？
真正決定性的因素是商業活動以及產業，因為這些才是決定地價的關鍵因素。那麼怎樣看兩地的商業活動分佈？屯門站早已形成了一個大型的商場群組，加上西部通道落橋位在屯門藍地，所以近年食盡自由行旅客的商業價值。元朗大馬路則以街舖為主，雖然多年來元朗人口大增，但商業面積卻沒有同步增加，要等待元朗站的商場群組在幾年後成型，但那時元朗人口又會增加十萬，相信食盡當地的消費後，都無餘力做其他生意。
結果屯門和元朗，有商業活動的不夠地，大把地的不夠商業活動，雙方似乎難分難解，而且還有一個大變數，就是洪水橋新市鎮的發展。
洪水橋位置剛好在兩個市中心之間，已預留位置興建西鐵站，政府已有發展計劃，更有建議由洪水橋站興建鐵路接駁深圳機場，大家可以從以下這幅構想圖看看洪水橋未來的發展：
那麼洪水橋有沒有機會成為全新的新界西商業重心區呢？筆者認為現時言之尚早，不單只因為洪水橋新發展區仍未確認，而且發展需時，可能十多廿年後還未成型呢！
所以務實的想法是：屯門站一帶仍然將會在十年廿年內保持商業重心的地位，而屯門站對面的巴士廠一帶全面作商業發展後，相信更加強化這種隋性，即是整個新界西的人要不就出九龍或到深圳消費，要不就直接乘車到屯門市中心。到洪水橋萬事俱備時，都已經是下一代人的事了！
而元朗將繼續發展住宅項目，未來人口超過沙田也不出奇，不過最多都只會成為屯門或者深圳的後花園，最佳的地位也只是一個後勤的支援基地。而正由於元朗地大，未來也會有很多大中型發展目，將會成為區內中產階層的恩物。
至於高級住宅，將會是依靠優美寧靜的居住環境，能符合這些條件的地方，就只有屯門南部的海景地帶，以及新田公路兩旁的綠化地帶。
當然不能漏了產業，現時區內的工業區，只有屯門站對岸一帶有重建潛力，以及現時橫洲一帶政府將半推半就發展公營房屋，朗屏站一帶將成為工貿和平民住宅混合區。
在十多廿年內，新界西的城市結構將會變為：
商業重心：屯門站一帶
交通樞紐：洪水橋站
工貿區：屯門西、元朗橫洲及唐人新?
高級住宅：屯門青山公路及元朗新田公路
中級住宅：各大中型屋苑
平民住宅：舊樓、村屋、公屋及居屋
至於他日洪水橋的發展如何，就交給下一代人去決定。
趣遊樓市 - 脫苦海 舊文