香港樓語 - 陳東岳 2013年11月21日
即市新聞
21/11/2013 12:30
《香港樓語－陳東嶽》房協藉「樂融軒」走出新的發展路線
《香港樓語》房屋協會推售港島東「樂融軒」長幼共融項目，新概念在同一座大廈融合了私
人住宅及長者屋的設計，有受訪長者表示願意資助子女購入單位，由於低層長者屋設計迎合長者
需要，自己選擇租住樓下，會讓出樓上單位給子女家庭居住。除了見證香港社會有長者願意用積
蓄幫助子女置業的偉大之外，亦為房協這個新項目的長幼共融理念，能夠迎合現代社會倫理需要
提供佐證，房協藉此成功走出一條新的發展路線。
＊有效利用銷售人力資源＊
據了解，「樂融軒」項目設計了６層低層６０個單位作長者屋，供樓上住宅單位的買家優先
租用，細單位只接受６０歲以上一至二人長者入住，這些單位擁有無障礙設施。長者很多行動遲
緩，部分人士出入或要以輪椅代步，長者單位設置在低層就是既方便長者出入，亦方面遇事時容
易讓救援人員做救援工作。另外，為適應輪椅使用者，在大廈建築上要預先作無障礙設施設計，
包括電梯、升降台、斜道、加闊走廊及大堂、室內外亦要加闊門框及加大廁所浴室等，除了要符
合相關法例要求之外，設計師還要花心思在使用者的具體細節上，比如室內應否設間隔減少障礙
及每戶安裝救命鐘等。這些建築設施令建築費提升及可能令單位的有效實用率下降。
房協今次在「樂融軒」售樓方面亦引入新猶，委托逾百家大中小代理行為樓盤銷售，這是首
次打破大行壟斷一手樓銷售的慣例，讓更多代理可以把自己的客戶介紹給房協，尤其在現時二手
樓市淡靜的情況下，更加難能可貴，從市場角度看，這是更充份有效利用市場上的銷售人力資源
，擴大銷售網絡到每個市場角落。
＊訂價是否過高？＊
側聞有議論認為「樂融軒」訂價過高。據披露，首批６０個單位呎價由１２７００元至
１５１００元，平均呎價約１３８３８元。筆者理解這是參考同區一手新樓及二手樓同類樓盤的
相若水平。藉此機會討論一下一手新盤的訂價哲學，無論甚麼樓盤，發展商事前都會小心測試同
區市場可接受的樓價水平，然後因應本身樓盤的質素和賣點去訂定售價及銷售策略。在此我們只
講訂定基準售價水平，箇中大有哲學，訂價太高則樓盤滯銷，有礙回本及支付建築費等開支。反
過來說，訂價太低，樓盤可能轉瞬售罄，但這亦不是好事；因為結果只會益了炒家，馬上在市場
轉售及賺取差價。所以，發展商賣樓一定要恰當訂價，一般愈貼市愈好，既不留下水位給炒家短
炒，又要不影響樓盤的銷售進度。
房協是半官方機構，賣樓訂價當然要訂得貼市，雖然現時港府實施３Ｄ雙辣稅，基本上市場
短炒摩售住宅已絕跡，房協須要審慎參考同區同級新樓樓價水平來訂定市價作售價。「樂融軒」
的單位沒有轉售限制，訂價所考慮因素與上述私人發展商的一樣，筆者對房協的專業人士所作的
訂價水平有信心。《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》
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