置業信箱──樓宇的「可使用年期」
問：不知道有否方法去判別樓宇之「可使用年期」？ 見報章報導， 三四十年樓齡的公屋要清拆， 頓有此疑問， 例如買入樓齡三十年之二手居屋，可住多久？
建築質素出名比較優良的地產商，同樣三十年樓齡，樓宇可使用年期是否會比較長？ 又例如， 三十年大維修後之樓，是否維修後又可以繼續住三十年？
答：決定物業可使用年期，就如同決定一個人的壽命有多久，是有先天和後天的因素。
比如有些人有家族遺傳的疾病，例如心臟病、癌症和糖屎病，就有較高的機率可以影響到壽命。可是能夠做定期的檢查，養成均衡飲食和健康的生活習慣，又可以延長壽命，加上現代的醫學科技日益發達，以及社會有更佳的支援，又進一步延長壽命，所以先進國家和城市往往又會有更高的?命預期。
套用在樓宇，先天就是建築時的技術和材料，比如你所謂的三四十年公屋要清拆，很多都是所謂「問題公屋」。資深記者黃華輝先生著有《公屋醜聞》一書就詳細的論述，有興趣可以到公共圖書館借閱。
筆者記得內文有講，很多問題公屋都是鹹水樓，就是在制水的年代，用海水代替淡水來開水坭，結果就是水坭內鹽份的氯離子令到鋼筋生鏽、膨脹，迫爆水坭，進一步令到雨水滲入，再加速生鏽。現時絕大部份的問題公屋已經拆卸。
無論毀譽都好，香港真的是勝在有ICAC，所以在公營房屋的舞弊都被揭發，例如天頌苑和愉翠苑的短樁都得到補救，其中無法補救的愉翠苑兩座居屋，甚至不惜拆卸成為公園，所以愉翠苑是沒有DE兩座。
至於私人樓，除了建築公司的外判監察制度之外，入夥前也要經多個政府部門檢驗才可取得佔用許可(occupation permit)，所以絕大多數的樓宇在先天上都沒有大問題發生。
至於，大廈的後天保養維修，就是小業主和業主組織的責任，樓宇日久失修也可以出現結構性危險，例如土瓜灣春田街和啟明街均發生過危樓甚至樓宇倒塌的情況，不過都是五十多年樓齡的樓宇，可以作為一個參考的數據。
相信沒有人可以回答樓宇的使用年期，但是樓宇是否保養良好，是很容易察覺的事情。
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