香港樓語 - 陳東岳 2014年3月14日
即市新聞
14/03/2014 15:59
《香港樓語－陳東嶽》探討白石角地皮流標因由
《香港樓語》政府出售住宅用地，出現近年罕見的流標。白石角臨海地皮獲得七家發展商入
標，但由於地價標金未達政府就該土地所定的底價，所以都不獲得接納。港府透過增加土地供應
去滿足市場需要，流標事件卻令「麵粉」即土地供應不能轉達到「麵包師傅」即發展商手上，假
如這種情況持續下去，勢將對預期住宅供應目標產生負面影響。
今次「流標」，顯示七家入標的標書，都未能達到政府所估計可以出售白石角有關土地的最
低地價估值，正如地產建設商會主席梁志堅所說，「無理由七家都計錯數」，究竟問題出在哪裏
？筆者嘗試分析箇中原因。
＊同區多盤競爭激烈＊
早前財政預算案公布增加住宅供應，及後發展局公布下年度賣地計劃，兼且較早時候「雙辣
招」草案通過，這些新訊息對市場帶來一定的影響。白石角是新一年度地皮供應主要集中地，未
來一年，區內最少仍有五幅大型住宅地皮待售。同區新供應驟增，假如這些地皮悉數在今年度售
出，即是兩、三年後，同區有五、六個大型樓盤同期銷售，每一個樓盤推售都需要面對極強競爭
，售樓時間要拉長，甚至只能以低價出售，如今這些入標者都看得通透，在作財務分析時只能以
預期保守訂價計算未來樓盤的可得收入。在這一點上面，未悉港府在訂定售地計劃時，有否考慮
到同區同時推五、六塊大地對局部市場所做成的「水浸效果」(Ｆｌｏｏｄｉｎｇ
Ｅｆｆｅｃｔ)。
＊建築成本漲地價難預高＊
另一方面，近來建築成本持續高企，更加上白石角是臨海填海地，在計算建築成本時必須要
加上風險系數，即定建築費要預得寬鬆一些。綜合來說，即是售樓價要預得低，而建築費要預得
高，試問投標地價又怎會出得高呢？
＊官民估值之分歧＊
港府以公開招標方式售地，市場競投者出價較高者，理應反映當時市道下的最佳出價。地價
作為公帑收入，港府以地政總署的估價作為最低地價作把關，以避免住宅用地被賤價出售，當然
無可厚非。該署的估值是以保障政府及公眾利益為出發點，「流標」正好反映官方與民間估值之
間的分歧。在市場信息方面，無法得知投標者的出價及港府估價之間的差距。
＊港府宜調整底價，勿讓流標接連發生＊
由於該區有多塊地皮未推出，不排除發展商亦留以有待。稍後同區有另一幅位於科研路的地
皮出售，該地比剛流標而同是臨海的地皮，雖然地型上較方正，但兩幅地的平均地價應該相若，
但之前一幅流標，相信對稍後出售這一塊亦有影響，發展商經今次測試政府底線後，如果對購地
志在必得，則必須調高出價，始能有較大把握中標。另一方面，港府經歷流標後，假如能迅速調
整底價，地皮成交的機會仍較樂觀，否則不排除出現另一次流標。
＊國際事件頻生，降低風險為上＊
下個財政年度有多塊用地出售，假如不幸出現連環流標，勢將令港府的穩定增加住宅供應目
標無法達成，以及影響庫房收入。筆者建議港府檢討現時的賣地政策，比如避免在同年度同區推
出多塊地皮出售，應考慮分流到不同年度。另外，在規劃條件許可的情況，盡量不要把住宅地皮
規模切割得太大。世界政經形勢出現變化加上相關樓市政策出現變動時，任何經商者都趨向減低
風險，項目本身愈龐大，風險愈大。今年國際事故頻生，比如烏克蘭政局及馬航事件等，無一不
令人對前景更警惕，營商者或個人都對未來作將面對更大風險的預期，前景看不清的時候，多做
多錯！少做少錯！在如此形勢下，樓市既有「雙辣招」穩住，大家暫時亦不必拘泥於是否有足夠
每年２萬個單位應市。《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》
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