談國論企 - 黎偉成 2014年3月18日
即市新聞
18/03/2014 12:01
《談國論企－黎偉成》住宅樓價回調促住銷售實際額度面積處高不變
《談國論企》中國的商品住宅房的銷售於２０１４年前兩個月的同比無疑由增轉減，使以商
業銀行為主的個人置業按揭貸款的增長速度亦明顯放緩，卻暫屬上年大增的比較基礎偏高之使然
，所涉額度及面積相去不遠。房地產開發投資和房屋施工面積仍然維持增長勢頭，即使住宅竣工
面積和待售面積均告減少，料仍可應付政府的城鎮化政策加速發展和境內置業剛性需求依然強烈
，相信房地產開發商只要繼續採取薄利多銷的策略應變，料可續迎春報俏。
尤其宜得注視者，為新建及二手商品住宅(不含保障性住房)的價格逐步有多地擴大下跌的
幅度，會在減勢放緩和漸趨回穩之時，促使樓宇買賣回穩甚至再度漸次增多，房地產中期後市不
宜看得過淡。
＊城鎮化發展及人口政策改革料惠及樓市＊
據中國國家統計局所發布的合併資料顯示，住宅商品房的銷售情況表面有急轉直下劣況，實
際顯然並非如斯差勁，並可印證之於(ｉ)累計額度於２０１４年１－２月份僅達７０９０億元
，同比減少５％，在幅度的變異當然遠遜於包括住宅在內的商品房銷售額之於２０１３年同期激
增７７﹒６％盛況，唯是額度卻稍低於上年同期之７３６１億元，加上所涉的(ｉｉ)銷售面積
９３７７萬平方米的同比，亦減少１﹒２％，相對於同樣是以整體商品房總數之於２０１３年前
兩個月的１﹒０４７１萬平方米，和同比增加４９﹒５％，可作之初步解讀為２０１３年的快速
增長使２０１４年的比較基數為高，始出現同比幅度由大增轉略減，實際額度與面積之相去不遠
。
尤其是商品房銷售額度於２０１２年１－１２月的平均增幅只為１０％，所涉面積的平均增
長更僅達１﹒８％，可以在相當程度表明中國的商品房市場經２１０３年之高速增長，顯然又再
在２０１４年初回復至２０１２年之相對較為平穩的水平。
相信商品住宅房產市場的價格仍會保持穩步整固和銷情不差的勢態不變，理由為(一)全國
房地產開發企業的土地購置投資熱情未變，即使(１)整體土地購置面積於２０１４年１－２月
份達４０６２萬平方米之同比增長６﹒５％，低於２０１３年１２月及１１月分別所增加之
８﹒８％與９﹒９％，仍然成為四連升之局，更遠優於２０１３年同期所大減１８﹒６％之表現
；不可忽視之處為(２)土地成交價款１０００億元的同比增長８﹒９％，則遠低於２０１３年
１２月及１１月分別增加之３３﹒９％與３１﹒１％，我之解讀為土價大幅回落之使然。此點反
映出房地產開發商在住宅商品房價整固期仍未有看淡未來的市情。
至於(二)房地產開發投資中之住宅投資，所涉(ａ)額度於２０１４年１－２月份累計達
５４２６億元的同比增長１８﹒４％，相對於２０１３年１２月及１１月分別達到的１９﹒４％
與１９﹒１％不見得遜色到那裡去，和(ｂ)施工面積達３８﹒０９５２萬平方米的同比增長
１３﹒５％，與２０１３年最後的兩個月分別達到的１３﹒４％與１３﹒５％，基本持平，足見
住宅之投資及施工情況保穩勢。
由是(三)短線供應的問題亦不用過份憂疑：房屋竣工面於２０１４年１－２月份達９２６
６萬平方米的同比減少１０﹒６％，減幅較２０１３年１２月及１１月分別所減的０﹒４％與０
﹒１％；和待售面積５﹒１３９７萬平方米之升幅收窄至２２﹒７％。
＊新建及二手商品住宅價同比增幅明顯放緩＊
據國家統計局所發布的的７０大中城市商品房價格變動的最新資料顯示，境內的房地產市場
於２０１４年前兩個月維持２０１３年四季度調整的格局，並可見於多個方面：
(甲)新建商品住宅(不含保障性住房)於２０１４年２月份的(Ａ)價格同比即使仍然維
持(１)下跌者僅有１個和上升者有６９個，卻現下跌者最多之數達４﹒１％，較１月的
４﹒３％基本持平，而１月又較２０１３年１２月多跌１﹒５個百分點，乃自去年９月份以來的
連續半年之下跌。(２)所升者的最高同比增長為１８﹒７％，較上月的２０﹒９％漲幅少增２
﹒２個百分點，和低於２０１３年１２月及１１月均達的２１﹒９％、１０月份的２１﹒４％
。
再從新建商品住宅房價格的(Ｂ)環比情況看，亦見(ａ)回落最低者為０﹒５％，較１月
之１﹒５％跌幅少減１﹒２個百分點，但下跌的城市數目由一個月之前的２個增至４個，持平由
３個增至９個，上升者由６５個降低至５７個，及(ｂ)所升之最高０﹒７％，低於１月份的１
﹒２％約０﹒５個百分點。
至於(乙)二手住宅的價格，回落的速度更甚於新建商品房，並尤以(ｉ)同比跌幅最大者
達８﹒８％，較對上一個月之８﹒６％僅多跌０﹒２個百分點，跌勢有放緩之象，而二者仍較
２０１３年１２月的７﹒２％多跌，而１是年之１１月份跌５﹒７％和１０月份、９月份均跌５
﹒３％；環比跌幅之最者０﹒９％，則較１月份的１﹒９％少跌１個百分點，２０１３年１２月
跌１﹒８％為二手住宅價格環比下跌的城市由上月之１３個增至１５個，和上升者則由上月之４
８個大減至４６個。
二手住宅之(ｉｉ)漲幅亦見放緩，尤其是同比僅增１５﹒９％，低於１月份的１８﹒４％
和２０１３年四季度的１２月份之１９﹒７％、１１月份之２０﹒１％和１０月份之１９％等漲
幅。
住宅商品房的後向特別是中長期的前景值得憧憬，乃因：(Ａ)加大發展城鎮化的發展力度
，相信會推動不少新城鎮的發展，住宅、商業以至各類物業建設，該如雨後之春筍陸續湧現，有
利於房地產開發商發掘新的投資項目；(Ｂ)’一孩政策’之逐步取締，會使家庭的居住面積需
求擴大，以小換中、以中換大等換樓活動漸趨活躍，可以想見。由是房地產市場並不是境內、外
一眾信言旦旦之所謂’打壓’，而是在政策上扶持合理的房地產建設和投資，打壓者當然是炒賣
活動。
一而再建議政府繼續採取抑制樓市投機性買賣活動、適度支持開發商的的正常買地和蓋建樓
宇的投資，平衡樓市的供求關係，作為穩定樓市長期政策。《資深財經評論員黎偉成》
(ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ)
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