趣遊樓市 - 脫苦海 2014年5月28日
置業信箱──建築呎價和實用呎價的換算
問:我知政府而家規定新盤要用實用呎價黎報價,但係二手盤就兩個價都報,搞到我亂曬龍。我想知道:建築面積同實用面積係點換算的?比如我睇開一個盤,係咪可以就咁除個實用率咁計算?有沒有更快速的方法?
答:《一手住宅物業銷售條例》規定發展商在銷售新盤時,只可以用實用面積來計算平均呎價,不過對於二手市場,法例並沒有覆蓋,所以往往會出現兩個報價。
無論建築呎價或者實用呎價,都是計算的結果,就是用物業的總價,除以建築面積和實用面積,而由於實用面積明顯低於建築面積,所以實用呎價必然是比建築呎價貴,所以看見兩個價錢,較高的一定是實用呎價。
另外,將兩個呎價相除,就會得出實用率,就以太古城為例:
使用美聯的資料,會得出太古城的實用率是86.7%(11,095 / 12,793),而中原則是87.3%(11,099 / 12,709),出現不同的呎價和實用率的原因,是兩者的計算方法不同。美聯是使用平均樓價來計算,而中原則是使用調整呎價。
另外,同一個屋苑,不同期數也可能有不同的實用率,最典型的例子是沙田第一城。以下是兩個相同建築呎價,不同實用呎價的成交:
由於沙田第一城第2期沒有窗台,實用率是82.8%,第4期有窗台,實用率是71.9%,所以就帶出了一個問題,就是同一個屋苑,也沒有一個統一的實用率,只能按照一個大約的數字來估算。
那麼,是不是沒有速算的方法呢?以筆者的經驗,單位的實用率與建築設計的關係,多於不同的屋苑。沒有窗台的單位,實用率接近85%,比如早期的太古城或者第一城;有窗台的單位,就會降到75%以下;至於近年流行的環保露台和工作平台單位開則,由於這兩種設施都是計算入實用面積之內,反而因為減少了大廳的窗台面積,變相令到實用率提高到78%左右。
要留意美孚新邨是例外,由於樓契只有實用面積,沒有建築面積,理論上實用率是100%,不過大家會見到兩大物業代理集團,都會報出建築呎價和實用呎價,因為他們都是以75%來計算實用率,所以如果大家想買美孚新邨的話,要問清楚報價究竟是那一個呎價,如果是建築呎價,將之除以75%應該就是實用呎價了!
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