談國論企 - 黎偉成 2014年7月18日
即市新聞
18/07/2014 12:12
《談國論企－黎偉成》新建與二手住宅價整固漸改善銷售情況
《談國論企》中國住宅商品房於２０１４年１－６月份的銷售額度與面積同比回落的幅度，
較１－５月份有明顯放緩，顯６月份的銷情初見改善，乃受惠於全國７０大中城市的新建及二手
商品住宅樓價同比與環比徐徐下調，至與置業自住者購買力漸次接近的水平。住宅房待售面積為
數龐大，和價格於上年同期比較基礎高的關係，相信未來一段時間仍會有序和合理調整，須待價
格調整至居民實際購買力更能承擔的水平，便會回復供求平衡和市況回穩之。
＊新建商品住宅樓價同比最高增長９﹒４％仍貴＊
來自中國國家統計局的資料，商品住宅房的最新變異為，價格仍昂貴和有待回調始能與實際
購買力接軌，所顯的重點有：(一)《７０個大中城市住宅銷售價格變動情況的資料》，其中
(Ｉ)新建商品住宅價格於２０１４年６月份的同比價格變動中的最高漲幅９﹒４％，較５月份
的１１﹒３％少增１﹒９個百分點，更低於４月份的同比增幅１３﹒６％增幅、３月份增
１５﹒５％、２月份的１８﹒７％和１月份的２０﹒９％，樓價出現同比增長持續放緩趨勢，並
雙位數初轉為單位數，仍嫌過高，且上漲的城市數目仍維持５月份的６９個，(ＩＩ)二手住宅
價格於６月份最高漲幅９﹒１％，較５月份的１１﹒１％要少增２個百分點，而上漲的城市６２
個和較５月份少２個。
即使住宅商品房價格仍基本保持升勢，但(二)已非處於２０１３年之全面上行形態，並可
見之於按月的環比變異：(ａ)７０大中城市的新建商品住宅房之環比出現跌價者，於２０１４
年６月份達５５個和較５月份的３５個城市要多２０個，最大的降幅由上月的１﹒４％擴大
１﹒８％，而４月份的８個城市和所降的０﹒７％；(ｂ)二手住宅價格之月環比最低下跌
９﹒６％，較５月份的８﹒１％多跌０﹒７個百分點，４月份跌８﹒３％、３月份跌１％、２月
份跌０﹒９％、１月份跌１﹒９％以及２０１３年１２月跌１﹒８％，為２０１３年９月份月環
比回落以來跌勢不斷加大。
即新建商品房與二手住宅的價格於５月份出現較快回調的速度，現價仍嫌昂貴，和若幹樓盤
所上升的幅度尚處相對偏高水平，估計仍得繼續作進一步的整固。
再從住宅商品房的(三)於２０１４年前６個月的銷情，則見新建與二手商品住宅價格徐徐
回落，基本產生回穩的初步應：(Ａ)銷售額度於１－６月份累計額度２﹒５６３２萬億元的同
比無疑減少９﹒２％，相對於１－５月份１﹒９７２萬億元的１０﹒２％減幅少減１個百分點，
止住１－５月份較１－４月份的９﹒９％減幅多減０﹒３個百分點的勢頭，更低於１－４月份減
幅０﹒６個百分點，表現當然仍遜於１－３月份所減之７﹒７％和１－２月份之減５％。(Ｂ)
所涉面積４﹒２４８７億平方米的同比減少７﹒８％，亦相對於１－５月份３﹒１９４６億平方
米所減９﹒２％要少減１﹒４個百分點，且樣扭轉１－５月份比１－４月８﹒６％多減０﹒６個
百分點，而１－３月份及１－２月份分別減５﹒７％與１﹒２％。
住宅商品房的銷售情況基本屬表面回落，實際表現不差之因，乃：(Ａ)銷售累計額度於
２０１３年１－６月份仍保大幅增長３０﹒４％，故２０１４年１－６月份所跌之９﹒２％，並
非跌得太深，而是上年的比較基礎甚高，此亦見之於(ｉ)２０１４年１－５月份的同比減少
１０﹒２％與２０１３年１－５月份大增５１﹒８％，與(ｉｉ)２０１４年１－４月份之減
９﹒９％和相對於２０１３年１－４月份高增長６５﹒２％，屬上年同期大幅增長產生的高度比
較基礎後其中衍生效應。再看(Ｂ)住宅商品房的銷售面積於２０１３年１－６月的同比大增
３０﹒４％，故２０１４年１－６月份之跌７﹒８％，亦不足為過份，此亦見之於２０１４年
１－５月同比減９﹒２％和２０１３年１－４月大增３７﹒６％。
＊跌價使商品住宅６月份銷售額度面積初見提升＊
同樣惹人注目者，為(四)與住宅有關的房地產開發的情況，特別是(１)住宅新開工面積
於２０１４年１－６月份達５﹒６６７４億平方米的同比減少１９﹒８％，相對於１－５月份
４﹒２５８８億平方米的２１﹒６％減幅，亦少減１﹒８個百分點，當然較１－４月份的
３﹒１１８億平方米所跌２４﹒５％的幅度大為收窄，即使(２)施工面積４３﹒７１９５億平
方米的同比增加８﹒３％，相對於１－５月份４１﹒９８８３億平方米的９﹒１％升幅低０﹒８
個百分點，亦低於１－４月份４０﹒５４億平方米的９﹒９％升幅，和(３)開發投資餘額於
２﹒８６８９萬億元同比增長１３﹒７％，亦低於１－５月份達２﹒１萬億元的１４﹒６％和
１－４月份的１﹒５２９９萬億元的１６﹒６％升幅，顯然受到上年之增長幅度較大有關。
房地產開發企業的投資回穩，亦可從(五)開發的到位資金顯示情況有改善：(ａ)
２０１４年１－６月份累計５﹒８９１３萬億元的比增長３％，無疑較１－５月份４﹒６７２８
萬億元的３﹒６％升幅要低０﹒６個百分點，亦低於１－４月份所增４﹒５％同比增長，惟是(
ｂ)自籌資金２﹒３８１萬億元的同比增長１０﹒１％，則高於１－５月份的９﹒６％升幅
０﹒５個百分點，反映出開發企業願意利用所持的頭寸作出投資，可抵銷若幹因素所產生的或然
負面影響，包括(ｃ)國內貸款１﹒１２９３萬億元的同比增長１４﹒１％，低於１－５月份累
計９，３７９億元的漲幅與１－４月份持平於１６﹒５％的水平，而(ｄ)其他資金
２﹒３６２４萬億元７﹒２％，較１－５月份１﹒８９７７萬億元僅增９﹒８％還要低。
(六)有頗不少具一定規模的房地產開發商，特別是上市的內房股份，不僅擁有可觀的土地
儲備，且成本亦相對偏低，可以採取買入後限５年不得轉讓等限售作為降價條件，以吸引買樓者
自住和打擊炒賣投機者，使樓價回調至置業者可承擔的水平，而政府可考慮就此予開發商政策性
的優惠。
政府相當積極加速推行城鎮化發展政策和境內置業剛性需求依然強烈，房地產開發商只要繼
續採取薄利多銷的策略應變，料可續迎春報俏。《資深財經評論員黎偉成》
(ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ)
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