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2014年7月23日 星期三

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年7月23日

趣遊樓市 - 脫苦海 2014年7月23日

置業信箱──賣自住樓要望跌多少?
問:我們一家四口,住在鯉景灣,見近排個市蠢蠢欲動,想高價賣左層樓等個市跌,因為見耶倫話明年會加息,咁可以等跌左之後平?換樓。請問換樓的預算點樣計,同埋要跌幾多才算係化算?

答:筆者向來都不贊成輕易賣出自住樓,千辛萬苦獲得上車機會,到真的上了車住下來,又因為巨利當前,心思思想賣樓賺了錢先。最主要要考慮有兩大原因,就是按揭和交易費用。

根據經絡按揭統計,現時的按揭利率大約2%,相對於2010年時的0.84%,已上升了一倍,一些舊有按揭合約,其息率可能只有現時的一半,不要少看這1%的息差,每100萬的按揭計算,每月的利息支出會增加833元,以400萬按揭額計,每月支出達3,332元。



由於聯儲局將於今年停止買債,聯儲局主席耶倫提出提早加息言論,遲早會令市場出現加息預期,則銀行新造按揭利率,未必會跟隨市場的幅度的上升,而是加得更多更快,以反映加息預期。讀者如現時賣樓,等明年或以後樓市因加息而下跌,則供樓的利息支出一樣會同時增加,未必足以抵銷低價換樓所節省的本金成本。

至於交易費用,雖然賣樓是不用交印花稅,但當他日買回後一樣要交,以現有的印花稅率計,動輒數以十萬計,還要加上律師費、買賣的傭金、搬遷裝修費,以及出售自住樓後要支付租金,一年又是動輒20萬。

要計算跌多少才化算,就要考慮跌幅足以抵銷上述的花費,就以600萬單位計算:印花稅(買入時支付)

經紀傭金(買賣雙計)
律師費(買賣雙計)
搬遷裝修費
租金(以一年計)18萬
12萬
1.5萬
40萬
20萬
合計91.5萬
以上未計算因加息而導致息差上升的額外利息支出
粗略計算,物業價格要下跌起碼15%才能打和,以中原指數123點計,要下跌到104點,還未算及未來要供更高息的按揭。

筆者對於讀者應否賣自住樓等跌並無定見,畢竟這是個人的投資決策,又或者讀者有更吸引力的投資項目也說不定。單是以數論數,就要考慮樓市在一年半載之內下跌到足夠的幅度,以過去多年的經驗,賣自住樓對於沒有急切資金需要的人來說,並不是一個好主意。

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