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2014年7月28日 星期一

香港樓語 - 陳東岳 2014年7月28日

香港樓語 - 陳東岳 2014年7月28日

即市新聞
28/07/2014 14:36
《香港樓語-陳東嶽》樓市交投轉活之因由
《香港樓語》土地註冊處數字,上半年錄得住宅樓宇買賣合約26799宗,比去年下半年

22962宗,升幅約17%。6月份住宅樓宇買賣合約5960宗,比對5月份的5270宗

,增加了13%,比對去年6月份的3740宗,增加了59%。近幾個月的成交升勢始於3月

份,有3141宗,之後按月回升至6月份的約6000宗。至於成交金額,6月份住宅樓宇買

賣錄得338億,比對5月份的318億,上升6%,與去年6月份的187億,上升81%。

這些數字均顯示住宅樓市交投,雖然與全盛期的每月逾萬宗成交,仍有一大段距離,但顯然近期

正在復甦之中。
再觀察差餉物業估價署的數字,可了解各類型不同面積單位的最新樓價走勢。該署最新公布

,5月份住宅樓價指數246﹒8,不但持續兩月上升,而且升幅逐漸擴大,亦為該署記錄歷史

新高。對上一個高位是去年八月錄得的246﹒3。由於數據滯後關係,按樓市尤其新盤銷售情

況,現時指數應比前述數字更高一點。
*剛性需求殷切,嚴控大額樓按收效*
差估署數字顯示,5月份中小型住宅單位樓價較為顯著,A型單位(即430呎以下)指數

267﹒4,是破紀錄新高,按月升0﹒94%,B型單位(即430呎至656呎)報

233﹒2,升幅0﹒91%。怎樣解釋政府以需求管理等辣招去遏抑樓市,收到一定效果之後

,但樓市近期卻有價量齊升之勢?首先,成交量回升,但與全盛時期,成交量仍有一大段距離,

或者可以說,是用家剛性需求按捺不住,筆者相信,在各項辣招實施之下,來自炒家那部分需求

基本上被杜絕。中小型住宅交投較活,除顯示是市民剛性住宅需求外,亦反映金管局嚴控較大金

額樓按見到成效。
*發展商變招推盤*
有人認為近月政府施政受阻,比如近月立法會財委會討論新界東北撥款備受拖延,社會憂慮

政府增加土地用以建房的目標無法達成,剛性需求部分按捺不住入市。筆者認同這個說法有其道

理;但筆者有一位業界朋友,他對近期樓價回升有另一種看法。他說自從今年初新樓盤變招,以

代繳部分印花稅另加高傭促銷取得成效之後,近期新樓盤都採用這個證明有效的促銷模式,但其

實同時訂價是相應提高了,以反映補貼印花稅及代理傭金,假如這個說法是真的,即是現時新樓

的樓價是有若幹水份。在新樓樓價獲得支持後,二手樓樓價由於相對落後,近期追落後現象漸現

,名牌屋苑如太古城、沙田第一城等亦漸見高市價成交。相信當局亦在密切關注,如果樓價持續

大幅攀升,或會招致進一步加辣的新措施。
*租金續升影響深遠堪關注*
筆者關注住宅租金走勢,因為這是市民租屋實質支出,理應毫無水分。差估署租金指數,5

月份156點,已是連續三個月上升,當中尤以中小型住宅升幅最強勁,按月升0﹒42%。假

如這個趨勢持續,而整體經濟無同步或更佳增長,即顯示市民住屋支出佔比擴大,支付住房以外

的支出相對縮減,尤其是普羅市民居住的中小型住房,這將影響普羅階層的消費模式,值得大家

留意及跟進。《香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師(產業測量)陳東嶽》

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