品中資 - 羅國森 2014年7月4日
即市新聞
04/07/2014 10:23
《品中資－羅國森》萬科(０２２０２)具國際化概念
《品中資》上日提到，內房股一哥的萬科企業(０２２０２，下稱萬科)透過Ｂ轉Ｈ股的方
式來港上市，令到本來只有中國海外(００６８８)和華潤置地(０１１０９)兩大龍頭分庭抗
禮的內房板塊，變成三分天下。
文中我提過，如果以營業額計，萬科是三者之中最大的一家；但賺錢最多的卻是中國海外；
但如果以增長率比較，則以華潤置地最強。簡單一句，這三大內房股其實是不分軒輊的。
不過，有一點很重要，某程度也是萬科的弱點，那就是萬科幾乎所有利潤都來自地產發展，
投資物業只佔一個很小的比例。
我自己曾經為優質內房股下了一個註腳，那就是，內房股的業務是要全國性，而且，不可以
只有物業發展，也要有投資物業，因為內房股的盈利波動性相當大，如果沒有一定數量的收租物
業，恐怕內房股的盈利會大上大落。
本來的兩大內房龍頭股之中，中國海外的投資物業比重一向不高，只有華潤置地有一定比例
的投資物業，所以，有時候，我也認為華潤置地是更佳的內房投資選擇。
只不過，中國海外的規模和財政實力十分突出，加上營運效率最高，所以，我始終以中國海
外為首選。這一次，萬科同樣出現這種情況，而且，她是三者中，投資物業比重最小的一家。
＊集中發展中小型單位＊
不過，我卻十分欣賞萬科的市場策略和定位。首先，萬科的業務覆蓋全國６５個主要城市，
大部分物業都是中小型單位，面積不超過１４４平方米，目標客戶為大眾市場，以及首次置業者
。另外，該公司也參與政府牽頭的保障性住房計劃。
很明顯，萬科主要視物業為一個快速流動的商品，整體策略是貨如輪轉。以這種策略為目標
，最大好處是財政會較為穩健，因為幾乎每一個時間也會有資金回籠。事實上，萬科的負債比率
只有的３０％，比中海和華潤置地還要低。
萬科企業主席王石，罕有地出席該公司的Ｈ股上市儀式。他對記者表示，由Ｂ轉Ｈ股有助引
入國際投資者，但該公司暫時不考慮配股。他坦言，這次萬科在香港上市是一個「非常重要時刻
」，因為Ｈ股市場更開放，融資成本比內地至少低一半。
王石這番說話，加強了我對萬科的信心。雖然她不是我心目中的那種內房股龍頭，但她可能
是目前市場上唯一一隻具國際化概念的內房股。
＊透過合作發展海外市場＊
事實上，由去年起，萬科已經開始涉足海外的物業市場，現階段，她主要透過跟當地發展商
合作而參與海外市場。這些市場包括香港、新加坡和美國。
王石又向記者表示，萬科未來的主戰場仍在中國，海外投資則首選華人移民目的地，例如三
藩市和紐約等等，並與同系，但專注投資香港的上市平台萬科置業海外(０１０３６)研究兩者
的分工。
我相信，以萬科的民企背景，長遠來說，她的可塑性可能比國企身份的中國海外和華潤置地
更高。
我留意到，多家大型券商也看好萬科，有部分更認為，會有資金從中國海外和華潤置地流出
，轉投萬科。我自己的看法是，目前三大內房股的實力真的不相伯仲，但中長線來說，萬科可能
會更吸引。但短線來說，萬科會有好大機會加入幾個主要的指數，所以，我相信，短期也會有資
金流向萬科(昨日該股收報１４﹒６元)。基於這個估算，現階段的萬科仍然是值得吸納的。《
經濟通通訊社資深分析員羅國森》
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