神州樓市 - 程澐 2014年7月8日
即市新聞
08/07/2014 10:48
《神州樓市－程澐》中原指數全線下跌，市場成交未見好轉
《神州樓市》在定向微調的宏觀政策刺激作用下，中國製造業採購經理指數(ＰＭＩ)連續
４個月回升，６月ＰＭＩ達５１﹒０％，環比上升０﹒２個百分點，顯示實體經濟有所向好。上
周，銀監會對商業銀行存貸比計算口徑進行調整，將有助於商業銀行將更多的信貸資源進一步用
於支持實體經濟。然而，房地產市場７月開局並不樂觀，新房成交量較６月的年度低位水準進一
步下探。房價也出現拐點，６月六城市中原二手住宅價格指數全線下跌，此為自２０１２年３月
以來首次出現的六城市全線下跌。
＊存貸比調整利經濟，稅制戶籍改革推進＊
６月３０日，中央政治局會議審議通過了《深化財稅體制改革總體方案》以及《關於進一步
推進戶籍制度改革的意見》。財政部部長樓繼偉表示，稅制改革重點鎖定六大稅種，包括增值稅
、消費稅、資源稅、環境保護稅、房地產稅、個人所得稅，房地產稅將由人大常委會牽頭，加快
立法並適時推進改革。戶籍改革方面，會議指出，要優先解決好進城時間長、就業能力強的人，
使他們及其家庭在城鎮紮根落戶，有序引導人口流向；要促進大中小城市和小城鎮合理布局、功
能互補，增強中小城市和小城鎮經濟集聚能力。當前戶籍改革與國家新型城鎮化建設緊密結合，
為農業轉移人口落戶城鎮創造有利條件。與此同時，不同類型城市將實行差別化落戶政策，居住
證制度仍將長期存在。稅制及戶籍政策的改革是一項長期工程，對穩定房地產市場發展將是利好
。
從７月１日起，銀監會對商業銀行存貸比計算口徑進行調整，包括幣種口徑、分子(貸款)
口徑以及分母(存款)口徑三方面。具體而言，新規定在計算存貸比分子(貸款)時從中扣除６
項內容，包括１)支農再貸款、支小再貸款所對應的貸款；２)「三農」專項金融債所對應的涉
農貸款；３)小微企業專項金融債所對應的小微企業貸款等。此次存貸比口徑調整有助於商業銀
行將更多的信貸資源用於支持實體經濟，同時延續了中央定向微調的宏觀政策方向。目前商業銀
行整體存貸比與７５％的上限尚有距離，截至２０１４年１季度末，商業銀行存貸比為
６５﹒９％。可見，存貸比並不是製約商業銀行支持實體經濟和小微企業貸款能力的主要因素，
此次調整主要是為了使商業銀行更加適應當前市場的變化，適當增加資金的有效供給，盤活存量
，有利於實體經濟的進一步發展。
＊中原指數全線下跌，房企「出海」蔚然成風＊
７月全國新房市場開局並不樂觀，成交量較６月的年度低位水準進一步下探，大部分城市的
二手房市場也出現成交下滑。中原監測的４０個城市數據顯示，７月前６日新建住宅成交面積日
均值較６月下降１４％，且各線城市均呈現下滑走勢，一線、二線及三四線城市降幅分別為
１４％、１９％、１１％。中原監測的六大城市二手住宅市場，儘管上周合計成交面積較６月周
均值上升９％，但其中四城市仍處於下滑態勢，天津的降幅最大達１８％。隨著房地產業下行走
勢的確立，市場低迷行情短期內難以逆轉。
作為最真實地反映買賣市場的二手房價格，６月六城市中原二手住宅價格指數全線下跌，此
為自２０１２年３月以來的首次出現六城市全線下跌。除北京環比跌幅較小外，其餘五城市環比
跌幅均超過１％，較之前跌幅呈擴大之勢，其中上海領跌，跌幅為２﹒１１％。在市場成交量持
續萎縮的局面下，預計７月六城市二手住宅價格仍將繼續下跌。
面對國內房地產市場的震盪調整，一股中國房企「出海」的熱潮正在興起。２０１２年以來
，包括碧桂園(０２００７)、中國建築(０３３１１)、中國鐵建(０１１８６)、萬科
(０２２０２)(深：０００００２)、綠地(００３３７)等１０餘家大型房企，在海外有房
地產項目或確定投資計劃，投資規模已達上百億美元。海外市場巨大的需求潛力，以及海外房產
較高的投資價值是中國房企「出海」的主要原因。同時，龐大的資金規模和良好的華人基礎為中
國房企鋪平「出海」的道路，但變化莫測的國際局勢以及政策風險卻註定中國房企的「出海」之
路不會走的一帆風順。《中原集團地產研究董事程澐》
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