趣遊樓市 - 脫苦海 2014年8月27日
置業信箱──物業投資的必然和或然
問：本人有兩層樓，一層自住，一層放租(河畔花園)，在下於2010年H+0.7%時買入，現時回報有6厘，兩層樓每月合共供款一萬，就算日後加息，本人尚且可以應付。
問題是河畔花園已達30年樓齡，加上政府及發展商銳意興建細單位，數年後細單位供應增多，擔心到時價格回落，難得近日細單位樓價可觀，現時不賣恐怕錯失良機。
由於本人入息不高，若果賣了肯定不能通過壓力測試再換碼，加上河畔花園鄰近中大，不愁沒有本地和內地生租客，故此難以取捨，希望閣下能指點迷津。
答：從來信可見，讀者本人也知道持有和賣出，都各有好處和壞處。
如果繼續持有，好處是繼續享受低息的按揭息率，同時由於租金收入應該比供款多，收租物業具有正現金流，可以補貼自住物業的供款支出，壞處就是可能因為政府大增中小單位的供應，令到像河畔花園的細單位價格回落。
如果出售，幾可肯定讀者不能再多買一個物業收租，套出來的錢又作何投資呢？如果讀者有投資的好路數，比物業升值及收租的回報更高，自然便不用煩惱，但讀者可能對此也信心不足。
筆者在此介紹一個投資的概念，就是「必然」和「或然」。經濟學家凱恩斯的名言：「長期而言，我們必定逝去。」可見一些必然會發生的事情，卻是對分析事情未必有意義的。可是也有一些必然會發生的事情，其實是有意義的，例如投資物業要考慮折舊，折舊到一定的程度，就要大維修，大維修又必然要再次注入資金，令到投資成本必然地上升，又必然會降低投資的回報。
可是放在河畔花園，早幾年已進行大維修，業主在十多年內，都不再需要擔心忽然又要挾錢大維修，而讀者現時享有的超低按揭息率，只要按時供款，也必然可以繼續享有。
至於讀者擔心的單位跌價問題，其實是不會影響到投資現金回報的，只有當租金收入下降之下，才會令到回報下降，同時由於讀者也沒有再加按的財務能力，亦排除了物業升值套現多少的問題。
樓價下跌，息率上升之類，都是或然發生的事情，讀者可自行估計發生的機率有多大，但相信連經濟學家都未能得出必然的結果。可是如果讀者出售收租物業的話，就會出現必然的損失，即是失去了一項正現金流的資產，以及失去了一筆低息的貸款。
筆者不會代讀者作出抉擇，反而希望讀者能考慮：任何選擇都有不確定性，有必然發生(100%)，有可能發生(40-60%)，有很少機會發生(<10%)，以或然就必然，往往會做出錯誤的決定。
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