神州樓市 - 程澐 2015年2月10日
即市新聞
10/02/2015 11:49
《神州樓市－程澐》降準利好暫時有限，２月樓市乍暖還寒
《神州樓市》上周的立春日，央行時隔三年再度宣布降準，下調金融機構人民幣存款準備金
率０﹒５個百分點，為新年的市場吹來政策暖意。然而，市場對此反應暫時有限。２月市場進入
傳統淡季，各地新房推盤減少，成交進一步下滑，而二手房市場表現平穩。此次央行降準開啟了
新年信貸環境好轉之門，無疑將有望改善房企資金緊張的局面，增強購房者入市信心，但是，市
場的真正回暖有待農曆新年之後的表現。
＊時隔三年再度降準，市場升幅或將有限＊
２月４日，中國人民銀行宣布下調金融機構人民幣存款準備金率０﹒５個百分點，並有針對
性地實施定向降準措施。央行同時表示，將繼續實施穩健的貨幣政策，保持鬆緊適度，引導貨幣
信貸和社會融資規模平穩適度增長，促進經濟健康平穩運行。距今最近一輪的降準始於２０１１
年１２月，當時央行在半年時間內連續三次下調存准率。時隔三年，此次央行再度降准後，目前
大型存款類金融機構的存准率為１９﹒５％，依然居於歷史高位，此次調整預計將成為新一輪降
準的開始。對於房企而言，隨著資金面的整體改善，房地產行業資金緊張局面或將得以緩解，開
發貸款以及按揭貸款將有望寬鬆。對於購房者而言，繼去年１１月降息之後，此次降準從心理層
面將進一步對購房者預期帶來影響，增強購房者的入市信心。
近年發生的三輪集中降準、降息均始於樓市低谷階段。由於房地產行業的低迷拖累經濟增長
表現，並在外圍因素共同作用下，逼使央行對貨幣政策作出調整放鬆。而之前兩輪降息、降準（
２００８年９月及２０１１年１２月）之後，均帶動市場進入新一波高速增長階段，不僅成交量
大幅攀升，且房價下跌城市減少。然而，此次降准後的市場升幅或將有限，過往兩次成交量價齊
升的火熱場面難以重演。此次降準所釋放的資金將在全市場間流動，而並非針對房地產市場。因
此，房地產行業最終受益多少，有賴於外部環境對行業前景的預判。目前我國房地產行業告別高
增長時代已成定局，全國整體庫存水平居高不下，加之當前政府強力打擊反腐的波及，房地產行
業正陷入新的整頓和調整。因而，我們不應盲目樂觀此次降準所帶來的利好影響，其對市場的推
動作用或將弱於之前兩輪。
＊２月樓市陷入淡季，後市回暖謹慎樂觀＊
２月市場進入傳統淡季，新房市場供求進一步下滑，二手房市場則表現相對平穩。中原監測
的４０個重點城市數據顯示，２月前８日的新建住宅成交面積較１月同期下降６％。各線城市均
呈現小幅下滑走勢，一線、二線、三四線城市降幅分別為１％、８％及４％。由於１月同期已包
含元旦假期因素，可見從統計數據來看，２月以來的新房市場表現差強人意。隨著春節假期臨近
，各地新房推盤大幅減少，２月市場回調在所難免。然而，二手房市場整體表現平穩，意味著市
場的需求仍然存在。中原監測的２１個重點城市數據顯示，上周二手住宅成交面積較１月周均值
微升０﹒０８％，較去年１２月周均值微升２﹒８８％。
對於央行降準所釋放的利好，作為市場先行指標的中原指數給出積極反饋。上周，六大城市
中原報價指數中，除已經居於高位的深圳環比微跌外，其他五個城市均環比顯著上漲，其中北京
、上海、廣州漲幅分別為６﹒６０個、４﹒８４個及３﹒６２個百分點。此外，四大城市中原經
理指數除上海外，也均環比上漲，漲幅在１﹒１５個至２﹒９１個百分點之間。對比去年１１月
降息宣布後的指數表現，此次中原報價指數上升力度更大，但中原經理指數上升力度較弱。結合
去年四季度以來的中原指數走勢，一定程度可以反映二手房業主的信心穩步增長，而中介經理人
對市場預期則較為理性。整體來看，我們對農曆新年後的市場表現依然持謹慎樂觀態度。
《中原集團地產研究董事 程澐》
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