國際視野 - 王冠一 2015年4月1日
樓市鬆綁 市場冷靜 2015-04-01
內地新樓價格按年計連跌6個月，按月計更連跌 10個月，縱然個別省市早已推出刺激措施，但仍未能阻止跌勢蔓延去一線城市。結果，人民銀行終於出手鬆綁房地產了。
有趣的是，內房股於星期一早上已有春江鴨偷步炒上，直至傍晚人民銀行、住建部、中銀監正式出聯合公告證實。穩樓市新政主要是下調首期比例。購買第二間物業而所擁有的首套房又未繳清按揭的話，第二套房的最低首期比例由 60%下調至 40%；已償清房貸的業主，第二套房首期則降至最低 30%。
與此同時，財政部、國稅總局也宣布縮減「營業稅」年期。營業稅原指買樓後5年內轉讓物業所需繳付的稅款，稅率為 5.5%，新規年限由 5年縮至 2年。
另外，國土部和住建部上周下發公告，要求平衡住宅用地的供求。住房供應過多的市縣可以透過改變土地用途，減少住宅土地供應。如此，接連 6個部門出招，可見中央的房地產政策已經由「宏觀調控」，變成「促進」房地產平穩發展。
以上三招關乎信貸、稅收、控制土地供應。調降首期比例，理應使已擁有物業的家庭更有意欲再置業，相較之下，一線城市的樓市有較大刺激。節省「營業稅」則針對兩年至五年期的二手樓交投，不過供應增多或導致二手樓價再跌。減少推出住宅用地，目標是紓緩三、四線城市的庫存壓力。目前部分新樓超過5年都未能成功出售，恐變鬼城。
然而，政策成效關鍵在於銀行。新政提到，具體首期比例和利率水平由銀行根據借款人的信用狀況和還款能力釐訂。事實上，銀行不可能大幅增加住宅按揭的信貸額度，而且，住宅按揭的收益率偏低，並非銀行資源投放的重點。再加上，樓價下滑不是一朝一夕的事，銀行自然識計數。
中國經濟下行不言而喻，若樓市奄奄一息，則恐影響民生、民心。股市升如火箭，而滿倉踏空者眾，眼光光見股市升，冀沽樓買股者又沽不出來，心理不平衡也。放寬二套房貸政策，既可消化存量減省地產商負擔，不用割價出售，樓市稍為回暖，同時又能助有心人更易上車，一舉多得。
整體經濟方面，與房地產相關的行業，包括水泥、鋼鐵等範疇的產業總值佔國內生產總值超過 20%，中央豈能放任下去？可是，期望樓市回復過去光景的，可能要失望了。人口老化、高庫存等樓市障礙未除，樓價只能穩，難大升。
王冠一
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