C觀點 - 施永青
政府失策 樓價續升
2015年04月01日
金管局終於出手，要求銀行進一步收緊樓宇按揭。惟措施推出後，並無法達到預期的目的，香港的樓價不跌反升，中原城市領先指數上周再創新高，升至140.05點，比97年的高位102.93點升了36%。
一般人對樓市有這樣的反應都不易理解。因為，金管局推出的措施可謂相當嚴厲，不可能對樓市沒有影響。
金管局的措施包括三大部分：(一)把住宅物業的按揭成數上限一律調低一成。亦即是說，買家必須具備多一成首期，才有條件買樓；導致很多剛儲夠首期的人，立即失去了買樓資格；可能又要儲多幾年錢，才有能力再度入市，受影響的人一定十分懊惱。
(二)要求銀行在為按揭申請人做壓力測試的時候，從原先假設利率可能上升2%，調升至可能升3%。這就令一些原先可以通得過壓力測試的人變成通不過，對原先想買大單位的人來說，他們或許可以改買細一些的單位去適應壓力測試，但對一些僅有能力供上車盤的首次置業者來說，他們可能因此而失去了買樓資格。
(三)對車位按揭的要求，得與住宅按揭看齊，而還款年期更不得超過15年。這項措施可能是用來針對近期興起的車位炒風，對買上車盤的人影響較少。
然而，綜觀這三項措施，受打擊最重的是買中小型樓宇的首次置業者。這似乎與政府房屋政策的初衷背道而馳。作為政府，應扶助能力較弱的市民上車置業，現在竟變成刻意去為難他們。
之前政府推出的各項增收印花費的措施，雖然也屬行政幹預市場的措施，我個人並不完全認同；但措施打擊的對象基本上可謂合理，令這些措施在社會上仍有一定的認受性。譬如：額外印花稅針對的是短期轉讓的炒家；買家印花稅針對的是外來買家與機構投資者；雙倍印花稅針對的是非首次置業與買非住宅樓宇的人。這些人有條件遲一些買樓，要他們讓位給首次置業的用家，還可以說得通。但今次金管局的措施卻連首次置業者也一併打擊，而且還是專挑能力相對弱的用家來打擊，實在不易理解。政府沒有必要把這些善良的小市民也推去自己的對立面。金管局不鋤強扶弱，竟掉轉頭鋤弱扶強，這只會助長樓價的升勢。
我並非胡亂把罪名強加於金管局身上。事實上金管局的措施，把負擔能力弱的買家都趕出了市場，剩下來的都是負擔能力相對強的買家。如是令到香港樓市成為專為有錢人而設的市場，樓價焉能不升﹖
政府的政策應擴闊市場的參與幅度，當樓宇要賣給更廣闊的對象時，樓價就得遷就一批收入較低的買家，就得調低至這批買家負擔得起的程度。現在金管局替地產商把次一級的買家都趕走了，叫地產商只能賣樓給收入高的人，地產商當然會按他們的能力開高價。政府今次真是失策了﹗
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