神州樓市 - 程澐 2015年4月8日
即市新聞
08/04/2015 14:00
《神州樓市－程澐》購房需求蠢蠢欲動市場預期逐步走高
《神州樓市》受到清明節因素以及房企推盤節奏調整的影響，上周各地新房成交有所回落，
結束了春節以來的逐周連升勢頭，但依然好於去年同期水平，二手房市場表現類似。在近期政策
利好不斷的氛圍之下，購房需求蠢蠢欲動，假日期間看房人群活躍，來訪中原門店的新增客源量
創近四個月新高。同時，反映業主對市場預期的中原報價指數大幅上漲，反映房地產經紀經理人
對後市走勢判斷的中原經理指數連續數周明顯上升，表明市場開始轉為樂觀，並將進一步推動前
期觀望者的入市節奏。
＊房企調整推盤策略一線城市成交疾升＊
上周恰逢清明節小長假，各地新房成交普遍回落，結束了春節以來的逐周連升勢頭。中原監
測的４０個重點城市數據顯示，上周新建住宅成交面積環比下降１２％，其中各線城市成交量均
有所下滑，一線、二線及三四線城市降幅分別為５％、１２％、１９％。但與去年同期相比，市
場成交水平依然處於高位。４０城市上周成交量同比上升３０％，其中一線城市領漲，升幅達到
７６％。值得一提的是，上周出台利好新政的溫州（從文件發布之日起到今年１２月３１日，對
首次購買新建普通商品住房的購房戶，溫州政府給予一定補助），成交量已經連續兩周環比升幅
達到２０％。而受到「閔七條」刺激影響，福州成交量連續兩周環比升幅超過４０％。可見，地
方性托市政策對當地市場刺激作用立竿見影。
從今年清明節小長假成交數據來看，一線城市表現異常活躍。４０城市今年清明節三天新房
成交量較去年清明三天下降２６％，但是一線城市在清明節期間的成交量同比上升６０％。
「３３０新政」以來，各地新房成交數據尚未明顯走高，還與房企推盤節奏有所放緩關係密切。
根據中原監測的２２個重點城市推盤量來看，上周絕大部分城市僅有少數項目新推或加推。房企
對於「３３０新政」後的推盤策略有所醞釀調整，一方面是同行之間的觀望博弈，另一方面也是
對購房者的心態試探。正是供應有限，導致了當前成交的短期走低。
＊二手市場看房活躍信心提升報價走高＊
中原監測的２１個重點城市數據顯示，上周二手住宅成交面積環比下降５％，但同比上升
１７％，普遍好於去年同期水平。其中，多數城市上周成交量均同比上升，北京、深圳及廈門升
幅超過９０％。從來訪中原門店的新增客源量來看，上周環比增加１２％，創近四個月的新高。
例如，上海清明節期間的帶看量增長１５％－３０％，不少客戶購房意向較高，成交節奏有望加
快。對此，經理人信心亦大幅上升。上周，四大城市中原經理指數環比漲幅在４至１１個百分點
之間。雖然經理指數漲幅不如去年「９３０新政」之後的表現，但指數絕對值已達到去年年中以
來的最高位，反映房地產經紀經理人對未來市場較為樂觀。
隨著市場成交量的企穩走高，二手住宅的業主對後市的預期也顯著提高，中原報價指數呈逐
步攀升之勢。上周，六大城市的中原報價指數全線環比上漲，其中深圳的漲幅遙遙領先，上漲
１８個百分點。中原領先指數係統也顯示，深圳３月中原二手住宅價格指數的環比漲幅達到４％
，接近２００９年時期的價格漲幅。四大一線城市的二手住宅市場規模早已超過新房市場，改善
性需求佔據市場主流，當前依然受制於限購政策的影響。受城市內區域性的供求關係影響，如學
區房、社區配套及交通便達區域的二手房，價格剛性較大，容易出現集體連鎖式上漲的現象，但
短時間內由於整體支付能力暫時不會明顯提高，因此價格不具備大幅上漲的基礎。
《中原集團地產研究董事 程澐》
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