置業安居 - 曾淵滄 2015年5月20日
【置業安居】買得起與買不起（曾淵滄）
3個月前，突然出現一股細價樓3個月內會爆煲的討論，現在3個月過去，細價樓呎價升幅依然比豪宅、中價樓更多，其中天水圍嘉湖山莊的升幅最多達21.7%，平均呎價由1月的6,594元升至4月的8,022元，期間中原城市領先指數（CCL）只上升5.9%。
細
價樓一升再升，是炒作嗎？機會不大，在重重辣招之下，炒作不會有利潤。因此細價樓呎價上升，最重要原因是，至今為止，細價樓的「上車價」依然是上車一族買得起的水平。細價樓的特點是面積小，雖然呎價上升，但樓價依然是不少上車一族買得起的水平。
上車首期多來自父母
現在一般所謂細價樓應該是指400萬元以下的樓，目前嘉湖山莊內實用面積448平方呎的住宅一般叫價約360萬元，當然3個月前，叫價可能僅300萬元，60萬元的漲幅以20年時間來分期付款，不是很大負擔，主要是首期付款，上車一族只要有能力付首期，就有衝勁買入。
今日許多上車一族，實際上已經不是依靠自己買樓，不少上車一族的首期付款中，相當部分是來自其父母。或許父母剛剛退休，領取一筆相當可觀的退休金，父母也可能已經供完自住的住宅單位，決定把該單位向銀行再抵押借錢。
或者因為住宅單位樓價上升而向銀行加按，又可能退休報的父母因為沒有收入，手上的自住單位不容易向銀行取得貸款，也可能會轉向財務公司借貸付比較高的利率， 這也是為甚麼數個月前有人擔心細價樓會爆煲。實際上，當時更多人討論的，正是財務公司的借貸利率很高，不是一般買樓者有能力負擔。
新婚家庭選兩房一廳
嘉湖山莊內448平方呎單位當然不是市場上最小單位，市場上還有300平方呎、200平方呎甚至少於200平方呎的單位，面積愈小，對上車一族而言，自然更能負擔。買不起500萬元的單位可買400萬元的單位，買不起400萬元的單位可買300萬元的單位。
只是少於300萬元的單位，很難找到兩房一廳的家庭單位，只有一房一廳或一房無廳的超小單位，只適合單身或沒有孩子的新婚家庭居住。一般而言，新婚家庭若想上樓，也會設法買兩房一廳，一房一廳只是過渡時期居住，一般上，只會租不會買。
在考慮或估計樓價見頂時，一個單位的總金額比呎價更重要，因為這是買得起與買不起的分別。另外，也要將購買者分為兩種，一種是家庭，一種是單身人士。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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