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2015年6月1日 星期一

穩增長 百萬倉 - 張兆聰 2015年6月1日

穩增長 百萬倉 - 張兆聰 2015年6月1日


張兆聰 [昔日新聞]
》 長地大折讓 吼機會低吸 (2015/06/01)
長地大折讓 吼機會低吸
2015年6月1日
【明報專訊】上周本倉大跌,主要是受到長和(0001)除淨長地(1113)股權所致。按照長和裂口低開47.1元,理論上這便是市場給予長地的價值,但

筆者覺得以長地每股資產淨值高達98.64元計算,47.1元意味折讓高達52.3%,若非估值錯誤便是市場預料中港樓市即將崩盤,但筆者相信合理值應為60元至70元,就算70元以上亦不算昂貴,周三掛牌上市時可留意是否有低吸機會。







每股合理估值為60至70元
作為超大型企業,以往的長實及和黃的透明度其實非常之低,特別是和黃的地產業務,每年業績公告時亦僅交代收入、盈利等簡單數字,更詳盡的如土儲位置、未來數年將發售的項目安排、地域分佈等多數欠奉。不過,長地的到來終於讓大家看清其真面目。

根據上市文件,長地截至2014年底止,合共於約160萬平方米的租賃物業、約1580萬平方米的開發土地儲備(其中約1450萬平方米位於中國)及超過14,600間酒店客房中擁有應佔權益,並管理位於香港及中國約2100萬平方米的物業。2014年佔本港一手住宅市場9.4%,過去3年均排名前3。按物業估值師計算,物業組合(包括發展物業、投資物業以及酒店及服務套房)總值約4201億元,這尚未包括帳面淨值約11億元的農地。

物業總值4201億
長地去年備考收入為466億元,不計算物業重估之純利則為204億元,與新地(0016)處於同一水平。按地區分,本港佔資產值64%,內地佔33%,而內地土儲高達1970萬平米,規模幾乎可分拆出來作為一家獨立上市的內房股。要注意的是,長地的土儲多在早年買入,位置全都在一二線城市,按照最新估值1314億元,每平米AV才6670港元,相信仍有升值空間。

長地業務並非特別吸引,但由於規模巨大,過去3年即便面對內地極波動的市況、2013年近乎不獲准在港賣樓下依然能平穩發展,也可見管理層能力出眾。

按照新地、恒地(0012)等折讓不足30%,長地質素又不遜於兩者,合理值應在69元以上。假如真的大幅低於此水平,甚至竟以47.1元開市,筆者認為可盡全力買入,若高於70元的話,持有或沽出皆可,換馬對象可選長和,這是一隻不會令人失望的股票。

大市難突破 本周按兵不動
至於大市,近期的發展頗令人意外,內地股市的劇烈波動,恒指上周大幅高開卻竟然由開市價一度跌逾1200點,但暫時仍在相同區間上落,即便歐美已見轉弱,也只是在高位徘徊,並未出現向下突破。

大市短期似乎仍在困局中難有突破,除了一眾瘋狂爆升的妖股外,暫時沒有太多機會。筆者沒有炒妖股的能力,只能安守本分持有一些認識的股份,本周依然會按兵不動。

明報記者
[張兆聰 穩增長百萬倉]
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