張兆聰 [昔日新聞]
》 長地大折讓 吼機會低吸 (2015/06/01)
長地大折讓 吼機會低吸
2015年6月1日
【明報專訊】上周本倉大跌，主要是受到長和(0001)除淨長地(1113)股權所致。按照長和裂口低開47.1元，理論上這便是市場給予長地的價值，但
筆者覺得以長地每股資產淨值高達98.64元計算，47.1元意味折讓高達52.3%，若非估值錯誤便是市場預料中港樓市即將崩盤，但筆者相信合理值應為60元至70元，就算70元以上亦不算昂貴，周三掛牌上市時可留意是否有低吸機會。
每股合理估值為60至70元
作為超大型企業，以往的長實及和黃的透明度其實非常之低，特別是和黃的地產業務，每年業績公告時亦僅交代收入、盈利等簡單數字，更詳盡的如土儲位置、未來數年將發售的項目安排、地域分佈等多數欠奉。不過，長地的到來終於讓大家看清其真面目。
根據上市文件，長地截至2014年底止，合共於約160萬平方米的租賃物業、約1580萬平方米的開發土地儲備(其中約1450萬平方米位於中國)及超過14,600間酒店客房中擁有應佔權益，並管理位於香港及中國約2100萬平方米的物業。2014年佔本港一手住宅市場9.4%，過去3年均排名前3。按物業估值師計算，物業組合(包括發展物業、投資物業以及酒店及服務套房)總值約4201億元，這尚未包括帳面淨值約11億元的農地。
物業總值4201億
長地去年備考收入為466億元，不計算物業重估之純利則為204億元，與新地(0016)處於同一水平。按地區分，本港佔資產值64%，內地佔33%，而內地土儲高達1970萬平米，規模幾乎可分拆出來作為一家獨立上市的內房股。要注意的是，長地的土儲多在早年買入，位置全都在一二線城市，按照最新估值1314億元，每平米AV才6670港元，相信仍有升值空間。
長地業務並非特別吸引，但由於規模巨大，過去3年即便面對內地極波動的市況、2013年近乎不獲准在港賣樓下依然能平穩發展，也可見管理層能力出眾。
按照新地、恒地(0012)等折讓不足30%，長地質素又不遜於兩者，合理值應在69元以上。假如真的大幅低於此水平，甚至竟以47.1元開市，筆者認為可盡全力買入，若高於70元的話，持有或沽出皆可，換馬對象可選長和，這是一隻不會令人失望的股票。
大市難突破 本周按兵不動
至於大市，近期的發展頗令人意外，內地股市的劇烈波動，恒指上周大幅高開卻竟然由開市價一度跌逾1200點，但暫時仍在相同區間上落，即便歐美已見轉弱，也只是在高位徘徊，並未出現向下突破。
大市短期似乎仍在困局中難有突破，除了一眾瘋狂爆升的妖股外，暫時沒有太多機會。筆者沒有炒妖股的能力，只能安守本分持有一些認識的股份，本周依然會按兵不動。
明報記者
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