即市新聞
24/06/2015 10:19
《神州樓市－程澐》棚改計劃力挺樓市，端午市場成交火熱
《神州樓市》上周，國務院常務會議決定進一步強化城鎮棚戶區改造，並提出實施三年行動
計劃，改造力度及規模空前。這將在一定程度對沖房地產投資下滑對宏觀經濟帶來的負面影響，
同時棚改貨幣化安置
有助於部分地區緩解庫存高企的壓力。全國住房公積金匯總資訊如期披露，
顯示各地區公積金貸款使用率差異較大，這與各地房地產市場的發育水準密切相關。剛過去的端
午小長假延續樓市回暖節奏，新房市場表現活躍，一線城市成交量領漲，並帶動近期房價大幅度
上揚。
＊棚改計劃力挺樓市，公積金個貸率顯差異＊
上周，國務院常務會議決定進一步強化城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設，提
出實施三年行動計劃，即在２０１５年至２０１７年三年內將改造包括城市危房、城中村在內的
各類棚戶區１８００萬套，農村危房１０６０萬戶。而過去兩年已實現改造各類棚戶區８２０萬
套、農村危房５３２萬戶，可見此次三年計劃的改造規模空前。會議提出將加大政府投入，今年
棚戶區改造目標為５８０萬套，為此專門安排了１４９４億元的中央補助資金，上周國務院常務
會議上還專門增加了１００億元的投入。前兩周剛公布的全國房地產數據顯示市場雖有回暖，但
並不容樂觀。在房地產開發投資增速持續走低的背景下，此次會議再次強調加大棚改力度，無疑
將在一定程度對沖房地產投資下滑對上下遊產業，以及宏觀經濟帶來的負面影響。此外，會議明
確推進棚改貨幣化安置，這不僅可以提高安置工作效率，同時也有助於部分地區緩解庫存高企的
壓力。
日前，全國住房公積金匯總資訊如期披露，住建部會同財政部及人民銀行公布了《全國住房
公積金２０１４年年度報告》。報告數據顯示，２０１４年個人住房公積金貸款發放金額同比減
少１４﹒１８％，年末個人住房貸款率６８﹒８９％，比上年末增加０﹒３３個百分點。在全國
３１個省、自治區及直轄市中，去年江蘇及廣東個人住房公積金貸款發放金額超過６００億元，
上海及浙江超過４００億元，上述四個地區放貸額位居全國前四。從個人住房貸款率來看，重慶
居於全國首位達到９３﹒４４％，江蘇次之達到９１﹒３３％，其它個貸率較高的地區還包括福
建、浙江、天津、上海及貴州，均在８０％以上。重慶之所以公積金貸款使用率高，主要由於樓
盤普遍接受公積金貸款，且放貸流程相對順暢，因此成為購房者貸款首選。公積金貸款使用率的
地區差異，與各地房地產市場的發育水準密切相關。數據顯示，部分地區個貸率低於５０％，包
括山西、西藏、青海、陝西及甘肅，這些地區公積金對購房的支持力度有待大力加強。
＊端午市場成交火熱，一線房價漲幅新高＊
剛過去的端午小長假延續樓市回暖節奏，各地新房市場表現活躍，一線城市成交量增幅領先
。中原監測的４０個城市數據顯示，端午節三天的新建住宅成交面積較今年五一假期上升
２９％，一線城市增幅最大達７７％，其中北京更是成交井噴，較五一節三天的增幅達到
１７７％。二手住宅市場上周走勢平穩。中原監測的２１個城市數據顯示，上周二手住宅成交面
積環比微降５％。其中，深圳上周二手住宅成交量環比上升１９％，創下近兩年新高，市場熱度
居高不下。一線城市成交走高帶動近期價格大幅度上揚。根據統計局公布的５月數據顯示，一線
城市新建商品住宅以及二手住宅價格指數環比漲幅分別為３﹒０％、３﹒８％，均創下歷史新高
。而這主要受到深圳價格飆升影響，深圳５月新建商品住宅以及二手住宅價格指數環比漲幅分別
達到６﹒７％、６﹒３％。對後市具有顯著預測性的中原報價指數顯示，深圳中原報價指數依然
處於高位，顯示業主信心仍然十足。然而，專業經理人的判斷則較為理性，深圳中原經理指數上
周下跌４個百分點，且較「３３０新政」後的指數高位下跌了１０個百分點，預示著後市或將逐
步從亢奮中有所回落。
一線城市成交的回暖，也推升了土地市場的溫度。上周，上海土地市場再現熱點地塊成交，
且有兩宗位於傳統市轄區內。其中，楊浦區平涼社區一宗含住用地以３４﹒５４億元成交，樓面
價達到４２７２５元╱平方米。虹口區江灣鎮一宗住宅用地以６﹒５２億元成交，樓面價達到
３１７９２元╱平方米。區位優勢使得兩宗地塊溢價率走高，分別為４６％、５９％。此外，松
江上周也成交一宗含住用地，總價１０﹒７３億元。作為房企市場戰略的製高點，上海依然備受
青睞。但由於開發資金壓力較大，上述地塊均為聯合購地，購地房企包括首創（０２８６８）、
保利（滬：６０００４８）及綠地等，顯示房企的風險共擔意識加強。
《中原集團地產研究董事 程澐》
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