置業安居 - 曾淵滄 2015年7月7日
【置業安居】租金急升的背後（曾淵滄）
幾個月，香港住宅租金有顯著上漲的現象，而租金的上漲使到部分租住房屋的人決定買樓，以免受業主「剝削」。
今年續租的租客感到加租壓力特別大。一般而言，住宅租約多是為期兩年，因此，近日簽的新租約是與兩年前的租約比較，租客們很自然地就感覺到租金大幅上升。因為
那是兩年市場租金升幅的總和一次過加上去，例如一年租金上漲10%，兩年就該上漲20%。
樓價租金互相影響
租金上升幅度大的另一原因是上車盤及細價樓的樓價也大幅上升了，上升的理由自然是因為剛性需求：一群沒買過樓的人一心想當業主，他們也許拿不出首期的付款， 但是在父母的協助之下，他們勉強上了車。勉強上車自然是只有能力買細價樓，而所謂細價樓是指400萬元以下的樓，近幾個月，租金漲得快的樓實際上也是這類細價樓。因此，也不知道是租金上漲推高樓價，或是樓價上漲推高租金，反正，兩者是相互影響的。
近期，除了自住的上車一族之外，也開始有人買入細價樓收租。買細價樓收租，租客也比較容易尋找，因為低過一萬元月租的樓在香港可以很快租出去。買樓投資，自然得付雙倍印花稅，幸好，印花稅的稅率本身是依照樓價買進的，細價樓的印花稅稅率本來就比較低，雙倍印花稅也高不了多少，投資者認為以香港土地不足的條件來看，特區政府在數年之內撤銷雙倍印花稅、 額外印花稅、買家印花稅的機會不大。
辣招降高價樓需求
不論早買遲買，都得付這筆額外的印花稅，多了人買細價樓收租，無形中又推動細價樓樓價的上升。另一方面，從供應來看，目前推出市場的樓花，是細價樓價格未起飛之前開始建的；那時候，地產商也未估計到細價樓的呎價會飛升。因此，當時新建的樓盤，也就成為今日新的樓花供應。
細價樓並不多，今日新樓不論遠近，呎價皆過萬元，300萬元能買多少呎的樓？有不少地產商在這段時間推出300萬的新樓花，呎價過萬元；300萬元只能買到300平方呎的新樓花，300平方呎的新樓花供應也不多，地產商知道此類樓盤很缺乏，呎價也自然不止1萬元，至少收1.2萬元。
在國家主席習近平上台之前，中國政府未打貪，而香港政府也未推出針對非香港永久居民的買家印花稅。因此，當時最熱門的樓是豪宅，是樓價千萬元以上的高價樓。習近平打貪再加上買家印花稅的雙重打擊，高價樓的叫價無法再上升。
近日有高價新樓盤推出市場，反應一般，出售的速度不快，相信再過不久，剛剛買入土地的地產商就會設法多建小單位，希望呎價可以賣得高一些。不過，當每個地產商都如此做時，未來細單位供應大增，呎價不一定可以賣得高。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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