C觀點 - 施永青
樓市有危機但未必即時爆破
2015年09月16日
近日，「樓市見頂」的說法成了傳媒熱話。有論者甚至言之鑿鑿，說樓市已經見頂，連往後會跌幾多也可以推算出來。不過，以我在地產代理行的經驗來看，要判斷樓市是否有危機還可以，但要預測危機何時爆發則幾乎不可能。即使樓市
已經見頂，亦要等一段時間之後才能確認。
本欄早前已多次提醒讀者，對樓市不利的因素已逐步增加，而利好因素卻在減少，樓市已危機四伏。然而，本欄並不認為樓市有即時爆破的機會。
現時對樓市不利的因素很多，包括：(i)樓市已與用家的購買力脫節；(ii)利息有機會見底回升；(iii)股市已先行見頂；(iv)經濟已開始下行；(v)政治環境不利；(vi)供應開始增加等。在在都顯示樓市已有大量理由可以下跌。
然而，以上六點，除了第(i)與第(vi)點外，其餘皆存在著變數，不能太過肯定。
譬如，美國即使加息，亦不一定進入加息周期，加一兩次後就可能會停，世界可能還會有一段很長的低息時期。至於股市是否已先行見頂，現時尚未確定，遑論樓市是否一定跟隨。此外，中國的經濟下行，只是增長放緩，並非進入衰退，我們可能會分少一杯羹，但不至於變成拖累香港。
本來，我最擔心的是政治爭拗可能導致社會不穩，但後來我發覺，即使在佔中期間，市場的投資情緒依然穩定。其他投資者好像都沒有我那麼擔心。
我認為現時樓價不會立即見頂的原因是：(i)大部分小業主都沒有按揭，即使銀行加息，也不會造成多大壓力。(ii)私人樓宇的落成量短期內依然無法提升用(今年只有13,000個左右，比政府目標——每年20,000個，還差35%)。在這種形勢下，租金尚有機會上升。只要租金不跌，業主就有持貨的信心。(iii)政府的辣招已把炒家清場，沒有他們在興風作浪，樓市就不容易狂升或暴跌。所以今次樓市即使見頂，也不會像97那次出現插水式的暴跌。這會令到要確認樓市見頂更加困難。
而最令樓市不容易見頂的，是中國政府正使用寬鬆的貨幣政策去舒緩經濟的下行壓力。相信今後還會進一步減息降準。我預期，內地市場今後依然會資金充裕，其中一部分會流入香港。這些資金都需要找出路。錢放在銀行收息一點都不吸引，投入實體又風險高，買股票又屢戰皆北；因此，一定會有相當一部分的資金進入樓市。只要資金流入樓市的速度，快過樓宇的建設速度，每呎樓宇分到的資金就會比以前增加，樓價就易升難跌。
再者，在政府的辣招下，業主都認為賣樓會吃虧，所以都不願意放盤，令市場上的供應不足。現時市場上嚴重缺盤，導致交投疏落，但價格卻高踞不下。樓價不容易在這種環境下見頂回落。
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