趣BLOGBLOG：樓價跌四成的條件
瑞銀早前發表報告，確認本港進入「黑天情景」（Black-sky scenario），估計本港樓價明年可能較2014年底跌39%。根據中原城市領先指數（CCL）計算，去年底CCL為132.45，最新為146.78，年內再升近11%。用瑞銀數
字推算，倘CCL要較2014年跌39%，明年底指數最差將跌至81水平，即較現水平跌45%，樓價時光倒流至2010年7月。
樓價跌逾四成屬崩盤級程度，要出現如此情景，先決條件是失業率飆升，或者再準確些，是樓價與失業率互相累鬥累的結果，當中有約半年的滯後性。
股榮1997年考完A-LEVEL後，在一家工廠做包裝，日薪400元，以當年水平來講，算是相當不錯。當年7月，灝景灣開售，中原指數高見102.51，失業率保持2.2%超低水平，亞洲金融風暴同月揭開序幕。
1997年7月，恒指於16820見頂，樓市要到11月（5個月後），始顯著回落，但失業率11月時仍保持2.2%水平。翌年2月底，失業率惡化至3%，樓價亦自高位回落27%。98年9月底，中原指數低見47.66，失業率升至5.2%，及至99年1月尾，失業率進一步升見6.4%高位。
另類壓力測試
2001年中開始新一波失業潮，失業率由4.5%一直飆升至2003年6月的8.6%。同期CCL由44水平，跌至32超殘水平。
值得留意，其間本港供樓利率（最優惠利率一直保持於5厘水平，與現時相若），可見低息並非樓價不跌的原因。
同一個情況在2007至2008年出現，樓價於2008年2月底見頂，當時失業率約3.3%，一場金融海嘯令一年內飆升至5.1%，其間樓價指數跌至58水平，一年跌價20%。
股榮統計自1994年至2015年間，CCL與失業率的相關系數是負0.63，數值介乎正一與負一，越接近負一，兩者關係越不同步，即是失業率越高、樓價越趨跌。
現階段估樓價跌四、五成，很多人都認為是天方夜譚，但半年前，有人會估到羅素街舖租會勁劈四、五成嗎？大家要面對一個現實及事實，零售業不景，所衍生的負面情況，包括裁員潮、消費力減弱等，將會陸續浮面，繼而影響其他行業。瑞銀估計明年底失業率或跌至6.4%（目前為3.3%），並非無的放矢。
目前樓價企硬，大前提是人人有工開、有供樓能力，但當連份工也保不住、每月為供樓發愁，連同銀行閂水喉，樓價就算跌，人人自危下，恐怕連跳貨樓也沒有人承接。失業率屬滯後性數字，但只要留心近月宏觀環境，低失業率恐怕已成過去，失業率趨升，樓價就越跌，這個市場定律，希望準買家上車前，除了應付加息壓力測試，更重要還要自己做被炒壓力測試。
股榮
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本欄隔周三刊出
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