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2015年10月13日 星期二

神州樓市 - 程澐 2015年10月13日

神州樓市 - 程澐 2015年10月13日


即市新聞
13/10/2015 11:16
《神州樓市-程澐》930新政刺激有限房企購地熱情不減

  《神州樓市》「十一」長假前的最後一個工作日,樓市再度迎來「930新政」。由於政策

邊際效應的減弱,加之今年「330新政」後的二季度市場成交已經攀至高峰,因此今年第四季

度市場較難重演去

年行情。10月各地市場開局表現尚可,新房及二手房成交量均好於去年同期

。然而上周滬穗深中原經理指數卻不漲反跌,表明房地產專業經紀人士對新政後的市場預期較為

謹慎。然而,實力房企依然保持購地熱情,上周多城市土地市場均現火熱成交。

*930再出樓市新政刺激市場不遺餘力*
  「十一」長假前的最後一個工作日,房地產市場時隔一年再度迎來「930新政」,四大部

委聯合發布兩大政策檔,分別針對住房信貸以及住房公積金的政策調整。非限購城市首次購買普

通住房的商業貸款最低首付款比例下限調整為25%,這一比例已經多年維持30%未變。

2014年「930新政」後,當年第四季度迎來成交量節節攀升。而單從「十一」長假期間中

原成交數據對比來看,今年「930新政」對市場的刺激作用明顯小於去年。這一方面由於政策

邊際效應的減弱,另一方面則由於今年「330新政」後二季度市場成交已經攀至高峰,需求已

經提前釋放,因此第四季度較難重演去年同期成交明顯衝高的行情。

  「十一」長假後,上海市政府提出要保持房地產市場健康穩定發展,強調控制房價是重要的

調控目標。在全國各地積極托市的政策環境下,上海此番表態還是引起多方關注。上海市委書記

韓正還同時指出,必須堅定不移下決心減少經濟增長對房地產業的依賴。從目前上海房地產市場

表現來看,本輪房價漲幅僅次於深圳,近期宅地成交樓面價更是屢屢刷新區域紀錄。此次上海市

政府並未提出具體調控措施,僅要求調整土地供應結構,因此對市場影響有限。

  此外,10月10日,在全國棚戶區改造工作電視電話會議召開之際,李克強總理作出重要

批示,指出各級政府要把棚改放在民生工作的突出位置,進一步加大財稅金融支持力度、創新機

制吸引社會資本參與,從而為保障和改善民生、促進經濟社會發展作出更大貢獻。在當前商品房

開發建設投資萎靡下滑的形勢下,棚改房作為拉動房地產投資的作用被進一步強化。

*市場信心未現大增實力房企購地積極*
  10月份各地市場開局表現尚可,新房及二手房成交量均好於2014年同期。中原監測的

40個城市數據顯示,10月前11日新建住宅成交面積較去年同期上升15%一線及二線城市

分別上升22%、27%,但三四線城市則下降28%,城市分化依然嚴峻。二手住宅市場表現

同樣好於去年,中原監測的21個城市數據顯示,10月前兩周二手住宅成交面積較去年同期大

增115%。但上周中原經理指數表現略顯意外。同樣作為「930新政」發布後的第二周,去

年同期四大城市中原經理指數均環比明顯上漲,漲幅在8﹒17至17﹒92個百分點之間。而

今年新政發布後,四大城市中原經理指數僅天津環比上漲,滬穗深卻不漲反跌。其中原因之一是

部分城市目前指數絕對值較去年明顯提高,但也體現出房地產專業經紀人士對新政後的市場預期

較為謹慎。
  土地市場依然保持升溫態勢。上周,上海、福州、廣州的土地市場值得關注。廣州成交4宗

宅地,成交總額共計30億元,其中白雲區3宗地塊樓面價均超過12000元╱平方米,購地

房企包括越秀、華潤置地、保利地產。上海松江、青浦各成交1宗高溢價含住用地。其中,上海

松江泗涇地塊以23﹒1總價被同濟科技子公司競得,溢價率71%。該地塊樓面價達到

20530元╱平方米,對比目前周邊項目均價,未來利潤空間或將有限。上海青浦盈浦地塊則

由新城競得,溢價率高達191%,樓面價16974元╱平方米,與今年9月成交的同區域地

塊價格基本持平。此外,福州鼓樓區1宗含住用地以33﹒4億元總價被保利、首開聯合體競得

,溢價率45%,刷新福州今年以來地塊成交的總價紀錄。今年下半年以來各大實力房企已持續

在重點城市土地市場明顯發力,此輪購地熱情有望繼續保持。

《中原集團地產研究董事 程澐》
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