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2015年10月13日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2015年10月13日

置業安居 - 曾淵滄 2015年10月13日


【置業安居】經紀也瘋狂(曾淵滄)
前一陣子,傳媒天天都有二手樓大劈價的新聞,近日則少了很多。大劈價的新聞來源自然是地產代理,傳媒本身不可能自行查到二手成交的最新個案,只能依賴地產代理供應資訊。

地產代理要做生意,因此,提供資訊給傳媒的時候是有選擇性的。以二手樓為例,一個買家一個賣家,

雙方一個開價一個還價。一般賣家開價一定高過市價,然後等買家還價,再討價還價一輪,地產經紀想促成生意收取傭金,就必須努力將賣家的叫價與買家的還價的價碼拉近,這是學習當地產經紀的第一課。

誇張報道 逼賣家降價
如果市道不佳,地產經紀會選擇逼賣家降價以促成交易,而向傳媒提供大劈價新聞就是最佳的方法。多數人讀報紙只讀標題而不會詳讀內容,例如標題是「某某屋苑大劈價300萬元」,已足夠讓人產生錯覺,認為該屋苑的樓價下降300萬元,實際情況很可能只比市價低1%至2%.甚至並非低過市價,純粹以市價成交。劈價300萬元可以是賣家開價開得高,以高於市價300萬元開價。沒錯,至9月為止,中原城市領先指數依然在創歷史新高,賣家獅子開大口,開價開得高一點也不奇怪。

只是,股市經過連續幾個月下跌後,不少二手樓買家買樓的動力消退,採觀望態度,還價時不會依賣家的開價來還價,而是就地以低於市價水平還價,因此地產經紀就得努力勸或逼賣家降價,恐嚇賣家樓價將大跌,拿幾份大劈價新聞給賣家看,嚇倒賣家才可能成交。

為促成交 消息大不同
不過,此乃一把雙刃劍,逼賣家降價,說樓價將大跌的同時也可能嚇退準買家,使他們不想買樓,如此一來,地產經紀也一樣無法促成成交。因此,地產經紀給賣家看大劈價的新聞的同時,也會告訴買家,香港房屋至今依然供不應求、特區政府推出土地供應阻力重重,還有中原城市領先指數依然在高位徘徊等等。也因此,大劈價的新聞也不可長期不斷地出現在傳媒,否則,嚇怕了準買家,也一樣促不成二手買家的成交。

地產經紀真不容易做,對買家、賣家要講兩種完全不同的話,因此,傳媒經常訪問地產經紀,請他們預測樓價。但是,有多少地產經紀能不考慮自身的利益來回答問題?

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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