花旗看天下 - 張敏華 2015年11月3日
「兩孩政策」利好內房
2015年11月03日
中共第十八屆五中全會閉幕，正如巿場所料，中國當局把2016年至2020年，第十三個五年計劃的經濟增長目標，調低至6.5%。改革方面，也貫徹較早前當局提倡發展創新科技、高增值和環保產業的方向。當中較令巿場意外，是中國放寬實施超過三十年的「
一孩政策」，容許一個家庭可以生育兩個孩子。
據《中國日報》報道，如果全面放寬該政策的話，大約有一億個家庭可以生育第二個孩子。我們認為，「兩孩政策」對內地的房地產行業，可望帶來結構性的正面影響。隨着家庭成員人數增加，人民置業和換樓需求也相信會提升。假設每年額外新出生的兒童達500萬個，每名兒童額外需要30平方米的總樓面面積，便可能會創造每年額外1.5億平方米建築面積的住房需求。
以現時花旗的預測，2017年至2020年，全國住宅總建築面積可達9.5億至9.9億平方米計算，新增需求便相當於總建築面積的15%至20%。長遠來說，每年額外出生的新生兒，長大後會組織新家庭，可望降低中國人口老化對內地住宅需求的負面影響。
除了人口政策外，內地樓巿也受惠於宏觀經濟和針對樓巿的寬鬆措施。中國自去年11月開始，已經連續減息六次。而且年初至今，也放寬了限買令，以及把包括對非限購城市首套房最低首付比由30%降至25%。
多項支持樓巿的措施出台後，今年首九個月，內地樓市銷售有高達15%的增長。在剛過去的十月份，有巿場數據顯示，內地樓巿交投量進一步改善。年初至今，內地一些主要住宅樓盤項目，平均售價已上漲20%至30%，
未來政策方面，我們預期，當局或推出更多針對樓市的措施，包括把首套房最低首付比進一步下調至20%、豁免或下調印花稅、按揭利息扣稅和推出交易費用補貼。估計，內地樓巿的上升勢頭，可望維持至最少2016年上半年。
估值方面，現時內房行業的平均股價較資產淨值有33%折讓，2016年的預測市盈率亦只是8.2倍，較過往平均水平10倍，低接近一個標準差。選股方面，我們比較看好專注於中高端住房的發展商，或會較受惠於中收入和高收入家庭的換樓需求。
花旗銀行環球個人銀行服務
投資策略及環球財富策劃部主管
張敏華
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