置業安居 - 曾淵滄 2015年11月3日

置業安居 - 曾淵滄 2015年11月3日


【置業安居】撻訂的原兇（曾淵滄）
近來，傳媒經常報道不少買樓者撻訂的新聞。撻訂的主因是買家付了定金之後，未能向銀行借錢，沒有錢完成交易，只好撻訂。

當然，樓市氣氛低迷，中原樓市指數向下調整，官員們也開口說樓價開始下跌也是這些人放棄交易的另一個原因，否則，銀行不借，仍可以向財務公司借，付較高的利息。

摩貨不再 惟有撻訂

借不到錢，是因為很多人不知道銀行如何計算所謂的壓力測試，也不知道銀行如何估價。壓力測試是假設利率上升，你的收入與假設的加息後的分期付款金額比較，是否依然相當寬鬆；除此之外，買樓者付500萬元買樓，銀行的估價不一定有500萬元，可能只有450萬元。銀行估價低，所願意借出來的錢也相對較低，這就不足夠支付未償付的錢給發展商或二手賣家。

如果樓價處於狂漲階段，同時沒有特別印花稅的話，買家仍可以將未完全付清款項的樓盤以「摩貨」的形式賣掉。20多年前，筆者曾經買入粉嶺碧湖花園的樓花，也是因為未能向銀行借錢而賣掉。那時賣掉仍有不錯的利潤，當時買入價200萬元，短短數個月， 以256萬賣掉。今時今日，「摩貨」已完全消失了，買家借不到錢的最佳出路也只有撻訂，財務公司天天在電視賣廣告，不少人以為向財務公司借錢容易，可以借到盡，實際上財務公司也得衡量風險，不易借到盡。

壓測嚴謹 借貸困難
數年前的全球金融海嘯，起因就是美國的銀行，房地產貸款公司在貸款時完全沒有衡量借錢的人有沒有還錢的能力，最終借了很多錢給低收入，甚至是零收入的人買樓。樓價上漲時，這些沒能力還分期付款的人，可以通過加按借更多錢來償還分期付款；到樓價下跌時，這些人就肯定無力還款，一走了之，這是一場慘痛的教訓。因此，香港的銀行嚴格執行對借錢者進行壓力測試是重要的。

撻訂的主因是買家借不到錢上車，而不是買家突然看淡樓價前景。因此，對樓價的打擊不大。多個個案顯示，原業主或地產商在充公了撻訂者的訂金後，重新放盤，售價不一定會下跌，若是以原價賣掉，更平白賺了充公得來的訂金。對買家而言，在買樓付訂金之前，最好先向銀行了解壓力測試的詳情及估價，否則，自己就成了下一個撻訂的受害者。

近來撻訂新聞特別多，當然也是地產代理刻意向傳媒發放的，目前市道低迷，但是二手買賣的賣家依然不大願意減價，不減價就無法成交，多發放撻訂新聞也可以向賣家施壓，逼他們減價。

作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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