即市新聞
22/12/2015 16:13
《神州樓市－程澐》新市民成需求增長點，成交升溫促房價上揚
《神州樓市》今年的中央經濟工作會議已開幕，「城市工作」有望成為焦點。對於房地產市
場，為實現化解庫存、穩定市場的目的，新市民將成為擴大有效需求的新增長點。１２月，各地
新房市場有望
再創年內新高，且年末成交上升帶動房價呈現上揚走勢。隨著一線城市市區土地供
應不斷減少，郊區日益成為房企搶地的主戰場，上周上海奉賢成交地塊溢價率超過２００％。
＊中央部署城市工作，新市民成需求增長點＊
今年的中央經濟工作會議已於１２月１８日開幕，且中央城市工作會議也將時隔多年後再度
召開。根據１４日召開的中央政治局會議，在分析研究２０１６年經濟工作的同時，著重部署了
「城市工作」。「城市工作」成為近期中央層面關注的重點之一，包括中央財經領導小組會議、
中央政治局會議等高層會議都專門涉及相關問題，主要提出：要推進農民工市民化，加快提高戶
籍人口城鎮化率；要引導調控城市規模，優化城市空間布局；要改革完善城市規劃，準確把握城
市規劃定位。做好「城市工作」是推進新型城鎮化發展的核心重點，城市化進程對於推動經濟發
展、全面實現小康意義重大。
對於房地產市場，為實現化解庫存、穩定市場的目的，中央政治局會議提出「加快農民工市
民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求」。結合當前部署的「城市工
作」，一方面增強城市宜居性以保障樓市長期健康發展，同時引入新市民人群擴大市場需求。在
告別高速增長期後，城鎮轉移人口帶來的購房需求將成為支撐城市房地產市場的重要力量。尤其
對於廣大中小城市，鼓勵農民進城購房可以成為促進銷售、化解庫存的另一種途徑。
＊成交有望再創新高，房價走勢呈現上揚＊
１２月，各地新房市場有望再創年內新高。中原監測的４０個城市數據顯示，１２月前２０
日新建住宅成交面積較１１月同期上升４％，一線、二線、三四線城市分別上升１８％、１％、
８％。而１１月重點城市新房成交量已為年內單月最高，從目前表現來看，１２月或將再創年內
市場成交新高。二手房市場也積極升溫，中原監測的２１個城市數據顯示，１２月前三周二手住
宅成交面積較１１月同期上升１７％，其中一線城市增幅達２３％。政策不斷釋放利好，使得銷
售市場整體保持復甦態勢。
年末成交上升帶動房價呈現上揚走勢，不但上漲城市增加，且漲幅有所擴大。國家統計局最
新發布的１１月７０個大中城市住宅銷售價格數據顯示，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲
的城市個數分別為３３個和４０個，分別比上月增加６個和２個。同時，新建商品住宅和二手住
宅價格環比漲幅在連續四個月回落後，１１月的漲幅擴大，分別比上月擴大０﹒２和０﹒３個百
分點。
＊上海宅地溢價新高，城市規劃驅動多中心＊
隨著一線城市市區土地供應不斷減少，郊區日益成為房企搶地的主戰場。１２月１７日，上
海奉賢區南橋鎮一宗宅地以３８億元總價被中鐵競得，溢價率高達２１９﹒６５％。該地塊成交
的樓面價為１９１７８元╱平方米，而當前周邊的二手房價大約在１５０００－１８０００元╱
平方米，麵粉貴過麵包的現象再度上演。該地塊競拍吸引了眾多房企，包括保利
（滬：６０００４８）、招商（００１４４）、金地（滬：６００３８３）、新城、龍湖
（００９６０）、碧桂園（０２００７）等均有參與，從而導致成交溢價率創今年新高。今年以
來上海溢價率超過１００％的出讓地塊，最為集中的是青浦區盈浦街道和趙巷鎮，此外還包括閔
行莘莊、嘉定江橋、寶山大場以及奉賢南橋區域。
上海新一輪城市總體規劃將計劃在明年上報國務院，其中一個重要的轉變就是從「一中心多
副中心」模式向「多中心模式」發展，這樣可以有效避免攤大餅模式帶來的種種弊端，尤其是「
職住分離」引發的城市交通、環境、治安等各類問題。因此，受到規劃利好的新興區域也將成為
房企關注的焦點。《中原集團地產研究董事 程澐》
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