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2015年12月22日 星期二

花旗看天下 - 張敏華 2015年12月22日

花旗看天下 - 張敏華 2015年12月22日

內房股後市還看國策
2015年12月22日
  國家主席習近平和總理李克強,過去數周分別發表講話,均提及支持內地房地產。而受惠中央支持樓市措施,第三季至今,內房股表現顯著優於大市,例如中國海外(688) 和華潤置地(1109) ,升幅達16至23%,同期恒指升幅只有4.5%。我們預期,政策支持、樓價復甦、和保險

商入股房地產企業這三大因素,或有望帶動內房行業造好。

  國家主席習近平,已在11月份的中央財經領導小組會議上,提出「四個殲滅戰」,即化解過剩產能、開展降低實體經濟企業成本行動、化解房地產庫存和防範化解金融風險。當中,樓市「去庫存」或有利地產商的銷售,而促進農民購房,或是政策的着力點。

  我們認為,中央或透過早前公佈的居住證政策,和二孩政策,達到樓市去庫存目的。居住證政策方面,由於民眾凡居住在非戶籍地方滿半年以上,可以申請居住證。取得居住證後,如果達到某些條件,例如達到參加社會保險計劃有一定年數,便可把居住證轉為城市戶口。在中國的13.7億人口,55%或7.5億人是在城市生活半年以上,只有37%或5.04億人具城市戶口。這兩者之間的差距主要或為農民工,即2.5億人。政策或有利於帶動這些農民對置業方面的需求,亦有利樓市去庫存。

  樓市方面,經今年人民銀行降息降準,以及下調內房首付後,內地樓市明顯出現復甦。例如,最新數據顯示,中國11月份平均樓價按年升0.9%,是連續兩個月錄得升幅。整體而言,主要房地產發展商1月至11月份銷售按年增長16%,有機會達到我們所預測的14%增長。我們亦預期,2016年房屋銷售按年或增長12%,內地地產商盈利有機會按年增長8%。

  留意房地產商財務風險
  此外,安邦保險本月購買遠洋地產20.5%股權後,我們預期,保險公司增加對房地產企業股權的空間很大。現時的保險公司,只是投放總資產的14%(即14.9萬億人民幣)用作股票投資,當中只有1000億人民幣是投資在A/H股的物業企業。我們預期,往後更多保險公司,或會增加購入內地房地產商股權,作為其投資策略。

  風險因素方面,要留意內地房地產商的債券相關風險。在疲弱的經濟環境下,銀行貸款途徑減少及疲弱的消費者信心,有機會拖累房地產發展商財政狀況。另外,部份信貸評級為BB級的中國房地產發展商債券,由於投資者早前在低息環境下,買入這類公司的債券以追求利息收益,令這些債券價格上升。但現時孳息率已跌至歷史低水平,估值相對較高,所以須留意相關風險。

  花旗銀行環球個人銀行服務
  投資策略及環球財富策劃部主管
  張敏華
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