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2015年12月29日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2015年12月29日

置業安居 - 曾淵滄 2015年12月29日


【置業安居】樓價跌引發的恐慌(曾淵滄)
現在,中原城市領先指數跌至137點創10個月新低,不少業主感到很恐慌,報章也天天都有大劈價的新聞,情況有如2013年。

不過與2013年比較,目前的恐慌比不上2013年,目前的所謂恐慌只不過是傳媒利用美國加息來製造誇張的報道,以爭奪讀者的眼球,

提高收視率。實際上,2013年傳媒也是因同樣的方法來提高讀者的注意力。

今日香港還沒有人說,明年樓價會跌兩成、跌三成。2013年,說樓價會跌兩成、跌三成的人多的是。當時,筆者是極少數的,認為樓價不會大跌,認為首次置業者如果認為自己供得起,並通得過壓力測試,是可以考慮買樓的,趁低息環境,供了幾年之後,樓房就是自己的,不必一輩子租樓,為別人供樓。

指數仍較2013年高

筆者認為機會不大。因為今日的中原城市指數仍然遠遠高於2013年。特區政府推出雙倍印花稅(DSD)前中原城市領先指數是123點,目前是137點,這說明,123點在特區政府眼中已是屬於跌至117點後才止跌回升,止跌回升不是因為特區政府放寬打壓,而是市場依然是供不應求,可見,中原指數117點在特區政府眼中,也是不應該放寬辣招的水平。

今年中原指數最高峰是146點,若中原指數跌至117點,跌幅已達20%。2014年中原指數跌至117點時,特區政府也無反應,事隔僅一年多,怎麼可能在現水平,甚至跌20%的水平之下出手托市?更何況,筆者在上期提到,撤額外印花稅(SSD)的結果很可能是大大地增加二手樓供應,從而導致二手樓價進一步下跌。

兩原因促樓價急挫
現在,唯一能穩住樓價的力量是地產發展商,近期樓價突然由歷史高位急速下滑,有兩個原因,其一是股市下跌帶來的壓力;其二是地產發展商開始以較低的價格開盤賣樓花。過往樓花價往往高於二手樓,現在樓花價與二手樓差不多,另加高比例的按揭。2014年樓價為甚麼會突破特區政府辣招的困境?方法就是地產商一齊停止,減少供應新盤,不少去年早已可以推出市場的新盤拖至今年才推出。因此,可以說2016年樓價是不是會繼續下跌的最主要因素,是地產商會不會急於賣樓。

以打壓樓價的效果來看,特區政府今年大量供應的土地會在2017年成為樓花巨大的潛在供應。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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