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2015年12月29日 星期二

神州樓市 - 程澐 2015年12月29日

神州樓市 - 程澐 2015年12月29日


即市新聞
29/12/2015 13:44
《神州樓市-程澐》多管齊下化解庫存,年末市場成交翹尾

  《神州樓市》為實現化解房地產庫存的目標,上周閉幕的2015年中央經濟工作會議和中

央城市工作會議主要從擴需求、降房價、轉租賃、去限制四大要點出發,為下一階段房地產市場

政策走向奠定了基

調。12月接近尾聲,新房市場成交呈年末翹尾,二手房市場更是成交火熱。

深圳今年住宅銷售表現在全國一枝獨秀,推動土地市場升溫,上周成交一宗宅地樓面價接近八萬

元,創下全國歷史新高。
*多管齊下化解庫存,短期成效尚難顯現*
  上周,2015年中央經濟工作會議、中央城市工作會議相繼閉幕。為實現化解房地產庫存

的目標,會議主要從擴需求、降房價、轉租賃、去限制四大要點出發,為下一階段房地產市場政

策走向奠定基調。其中,最重要的是允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶,使他們形成

在就業地買房或長期租房的預期和需求。在挖掘市場購買人群的同時,會議要求房企降低房價,

從而緩解農民工等非戶籍人口的購買壓力。同時,租賃市場發展得到進一步重視,通過鼓勵自然

人和各類機構投資者購買庫存商品房,成為租賃市場的房源提供者,從而達到多渠道化解房地產

庫存的作用。此外,會議提出「要取消過時的限制性措施」,日前已有傳聞三亞限購政策或將取

消。整體而言,樓市政策環境將在明年迎來進一步放鬆利好。

  值得關注的是,目前房地產庫存問題存在明顯的地區性分化現象。一方面是大城市與中小城

市之間存在的城市類型的分化,另一方面是東部地區與中西部地區之間存在的地域分布的分化。

即庫存問題主要集中在中小城市,尤其是中西部地區的中小城市。對於這些城市而言,採取擴需

求、降房價、轉租賃、去限制來化解庫存,成效尚難立竿見影。首先,要使得農民工在這些城市

落戶購房,最重要的是解決當地經濟產業發展和與之伴隨的就業問題。也就是中央城市工作會議

提出的,讓中西部地區廣大群眾在家門口也能分享城鎮化成果。其次,這類城市由於銷售乏力,

因此房價近年並未出現明顯上漲,從而後續降價空間有限。加之投資需求「追漲殺跌」的心理,

讓房企更是對降價舉動慎之又慎。第三,中小城市租賃需求有限,且盈利空間較小,或難吸引機

構成為租賃房源提供者。最後,限制性措施在這些城市早已陸續取消,對市場利好也已基本釋放

。因此,對於中小城市而言,去庫存問題任重道遠,多年積壓的供求矛盾有待時間逐步化解。

*年末市場成交翹尾,深圳土地單價新高*
  12月接近尾聲,新房市場成交呈年末翹尾,二手房市場更是成交火熱。中原監測的40個

城市數據顯示,12月前20日新建住宅成交面積較11月同期上升7%,較去年12月同期上

升5%。除了三四線城市同比下降之外,一線及二線城市環比、同比均現上升。而且,推盤認購

情況近期也持續處於高位,中原監測的22個城市10月末以來八周的推盤認購率均超過60%

,而全年的認購率均值為52%。12月以來,各地二手房市場成交水平更是在今年高基數的基

礎上再創新高。中原監測的21個城市數據顯示,今年以來共有四個單周的二手住宅成交總面積

超過300萬平方米,其中12月佔據了三周,市場熱度可見一斑。

  上周,重點城市土地市場活躍依舊,深圳、南京等地值得關注。深圳上周以合計87﹒3億

元成交三宗宅地,而在此之前深圳今年僅成交了一宗宅地。深圳上周成交的有兩宗地塊均位於寶

安區尖崗山片區,樓面價創下全國歷史新高,分別為79907元╱平方米、51331元╱平

方米。該片區為深圳豪宅區,競得房企泰禾計劃將「院子」系列引進深圳。此外,南京建鄴區一

宗含住用地被華僑城購得,總價達到83億元,樓面價達7249元╱平方米。今年以來除了北

上廣之外,南京成為唯一出現單宗地塊成交總價超過80億元的城市。而深圳、南京土地市場高

溫的背後,是今年以來住宅銷售的良好表現。尤其深圳今年在全國的表現一枝獨秀,量價增長率

均遠超其他城市。南京也表現不俗,量價增長率不遜於北上廣。

《中原集團地產研究董事 程澐》
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