即市新聞
29/12/2015 13:44
《神州樓市－程澐》多管齊下化解庫存，年末市場成交翹尾
《神州樓市》為實現化解房地產庫存的目標，上周閉幕的２０１５年中央經濟工作會議和中
央城市工作會議主要從擴需求、降房價、轉租賃、去限制四大要點出發，為下一階段房地產市場
政策走向奠定了基
調。１２月接近尾聲，新房市場成交呈年末翹尾，二手房市場更是成交火熱。
深圳今年住宅銷售表現在全國一枝獨秀，推動土地市場升溫，上周成交一宗宅地樓面價接近八萬
元，創下全國歷史新高。
＊多管齊下化解庫存，短期成效尚難顯現＊
上周，２０１５年中央經濟工作會議、中央城市工作會議相繼閉幕。為實現化解房地產庫存
的目標，會議主要從擴需求、降房價、轉租賃、去限制四大要點出發，為下一階段房地產市場政
策走向奠定基調。其中，最重要的是允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成
在就業地買房或長期租房的預期和需求。在挖掘市場購買人群的同時，會議要求房企降低房價，
從而緩解農民工等非戶籍人口的購買壓力。同時，租賃市場發展得到進一步重視，通過鼓勵自然
人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，從而達到多渠道化解房地產
庫存的作用。此外，會議提出「要取消過時的限制性措施」，日前已有傳聞三亞限購政策或將取
消。整體而言，樓市政策環境將在明年迎來進一步放鬆利好。
值得關注的是，目前房地產庫存問題存在明顯的地區性分化現象。一方面是大城市與中小城
市之間存在的城市類型的分化，另一方面是東部地區與中西部地區之間存在的地域分布的分化。
即庫存問題主要集中在中小城市，尤其是中西部地區的中小城市。對於這些城市而言，採取擴需
求、降房價、轉租賃、去限制來化解庫存，成效尚難立竿見影。首先，要使得農民工在這些城市
落戶購房，最重要的是解決當地經濟產業發展和與之伴隨的就業問題。也就是中央城市工作會議
提出的，讓中西部地區廣大群眾在家門口也能分享城鎮化成果。其次，這類城市由於銷售乏力，
因此房價近年並未出現明顯上漲，從而後續降價空間有限。加之投資需求「追漲殺跌」的心理，
讓房企更是對降價舉動慎之又慎。第三，中小城市租賃需求有限，且盈利空間較小，或難吸引機
構成為租賃房源提供者。最後，限制性措施在這些城市早已陸續取消，對市場利好也已基本釋放
。因此，對於中小城市而言，去庫存問題任重道遠，多年積壓的供求矛盾有待時間逐步化解。
＊年末市場成交翹尾，深圳土地單價新高＊
１２月接近尾聲，新房市場成交呈年末翹尾，二手房市場更是成交火熱。中原監測的４０個
城市數據顯示，１２月前２０日新建住宅成交面積較１１月同期上升７％，較去年１２月同期上
升５％。除了三四線城市同比下降之外，一線及二線城市環比、同比均現上升。而且，推盤認購
情況近期也持續處於高位，中原監測的２２個城市１０月末以來八周的推盤認購率均超過６０％
，而全年的認購率均值為５２％。１２月以來，各地二手房市場成交水平更是在今年高基數的基
礎上再創新高。中原監測的２１個城市數據顯示，今年以來共有四個單周的二手住宅成交總面積
超過３００萬平方米，其中１２月佔據了三周，市場熱度可見一斑。
上周，重點城市土地市場活躍依舊，深圳、南京等地值得關注。深圳上周以合計８７﹒３億
元成交三宗宅地，而在此之前深圳今年僅成交了一宗宅地。深圳上周成交的有兩宗地塊均位於寶
安區尖崗山片區，樓面價創下全國歷史新高，分別為７９９０７元╱平方米、５１３３１元╱平
方米。該片區為深圳豪宅區，競得房企泰禾計劃將「院子」系列引進深圳。此外，南京建鄴區一
宗含住用地被華僑城購得，總價達到８３億元，樓面價達７２４９元╱平方米。今年以來除了北
上廣之外，南京成為唯一出現單宗地塊成交總價超過８０億元的城市。而深圳、南京土地市場高
溫的背後，是今年以來住宅銷售的良好表現。尤其深圳今年在全國的表現一枝獨秀，量價增長率
均遠超其他城市。南京也表現不俗，量價增長率不遜於北上廣。
《中原集團地產研究董事 程澐》
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