施永青 am730C觀點 2015年12月24日
C觀點 - 施永青
去庫存 不容易
2015年12月24日
中央工作會議為明年的經濟工作提出了五大任務，分別是去產能、去庫存、去槓桿、降成本及補短板。
現實是中國的產能過剩、庫存過多、槓桿比例過大、成本升得太快，跟不上的短板過多。要發現這些問題不難，但要解決這些問題卻並不容易。
今天先談談房地產市場如何去庫存的問題。
一綫城市問題不大，因為一綫城市尚有能力吸納人口、吸引資金，只要有政策配合(譬如取消限購、開放戶口、放寬按揭等)，庫存不難消化。
二綫城市的問題也有機會解決，視乎庫存的水平與該等城市自身的經濟動力。在政策配合下，假以時日，庫存問題亦可以逐步消化。二綫城市要面對的，不純是去庫存的問題，而是去城市過程所衍生的問題。
要去庫存，除了要有政府的政策配合外，還要有開發商在銷售策略上的配合，其中最重要的一環就是要大幅降價。在這種情況下，開發商就會有虧損，就會影響他們繼續開發的動力，令當地政府賣地困難，沒法利用賣地去籌集資金。
此外，在一手市場降價求售的情況下，二手市場無可避免受拖累，小業主會套現困難，資金被困死；而負財富效應亦會影響該等城市的消費能力與再投資能力。以至這些城市的庫存雖可以減少，但經濟增長卻不容易改善。
在三四綫城市，問題根本很難解決。原因是之前政府批地過多，已建好的房子已超過當地人口的需要。所以，即使開發商願意降價求售，亦不一定可以吸引市民購買。要知道擁有房子是有成本的，即使不用付利息，也要交管理費，將來還可能要交房產稅。對那些已有樓的人來說，如果新買的房子不容易租出，價錢很便宜他們也不一定願意買。所以，降價已不足以在這類三四綫城市去庫存。
在這種情況下，唯有靠政府的介入。有人建議政府把庫存買下來，然後把它們以經濟使用房(內地版的居屋)價錢賣出去。但這只是救開發商的方法，庫存到了政府手上也不一定賣得出。有人建議政府可以把這些房子廉價賣給農民工，但如果農民工在這些城市找不到工作，送給他們也不一定肯要。
因此，政府先得為他們解決工作問題，他們才可以留在城市裏生活。農民沒有條件從事高檔的產業，只能做一些勞力密集的工作。中國有十三億人口，想完全不做世界工廠，還沒有條件。當政府可以借用這些庫存去減輕農民工的居住成本時，或許可以令中國的產品恢復一定的競爭力，再不然，中國只能在某些城市暫緩執行勞動法，以吸引廠家去這些城市投資。只有當工作問題解決之後，三四綫城市才可以有條件去庫存。
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