網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2015年12月17日 星期四

趣BlogBlog - 股榮 2015年12月17日

趣BlogBlog - 股榮 2015年12月17日


趣BLOGBLOG:漣漪變潮湧 樓市有難


■美孚新邨近月以平估價逾百萬元易手。 資料圖片



相信大部份人都玩過,將石頭激落湖面,然後泛起陣陣漣漪。漣漪會擴散,短暫又很快退卻。有部份人估樓價短期或暫時見底,但主觀意願不敵客觀數字,以近月銀主盤數字、以至零售冷淡銷情,這些不利樓

市的漣漪效應(ripple effect),正演變成潮湧效應。潮湧是激動,且維持較長較深時間,這將加快樓價調整的步伐。

今年樓市的形勢,是一手發展商以貼二手價開、用盡方法助準買家做按揭,吸納市場九成購買力。



銀主盤見報率多2倍
二手市場嚴格上只算乾跌,事關大部分二手劈價、低市價一、兩成的交投,可能只是業主財務問題被迫賤賣,在大部分業主眼中,是個別例子、唔正常個案,所以置之不理。

換作是一兩年前,一單半單這些個案,的確如漣漪般,瞬即消逝。但當漣漪密密般泛起,令湖面捲起暗湧,大家還要自我覺感良好,認為只是眼花嗎。

美孚新邨及香港仔中心兩個銀主盤,近月同樣以低市價一成,平估價逾百萬易手。成交了的價,就是市價。銀行不是慈善機構,肯以低價賣樓,就是評估過現實情況,否則大可收回重賣。銀主盤的見報率,以WISESEARCH統計,本月上半年已有69篇,較去年同期多兩倍。

發表「細價樓爆煲論」的湯文亮,預言三年內市場會有1萬個銀主盤,這是否危言聳聽嗎,不妨由過去十多年負資產宗數來判斷。

金管局自2002年開始發佈負資產數字,97年樓價節節下跌,2002年首季負資產數目有6.75萬個,到2003年第二季錄得最高峯的10.6萬個,涉及金額1,650億元,當年每100個人孭住有借貸的單位,22個人屬負資產。隨住經濟復蘇及樓價攀升,負資產宗數回落,至2005年跌返至一萬宗以下。

2008年金融海嘯令負資產數字極速攀升,由次季不足千宗,飆升至第四季的萬一宗,幸全球央行放水量寬,令負資產數字急升後暴挫。當然,銀主盤單位未必是負資產,但負資產數目增加的同時,業主冇力供樓,甚至樓價資不抵債的數目亦隨之增加,兩者有同步關係。

過去4個季度,本港負資產數目是零,這有賴金管局過去7次逆周期收窄按揭措施,但下半年開始,發展商變身財仔,為上車客提供最高九成半按揭,無形將負資產的安全網打開裂口。可以想象得到,隨住舖租冧價、零售仆直、內地經濟黯淡的同時,本港經濟也步入寒冬,過去數年「掹車邊」、以高承按上車的買家,將面臨負資產的威脅。

大家要有心理準備,今年第4季負資產數目不單止破蛋,更會有驚嚇數字。不再平靜的湖面,所呈現的,不止是一圈圈的漣漪,而是一波波的暗浪,沒足夠定力,隨時被淹沒。

股榮
https://www.facebook.com/stockwing1
本欄逢周四刊出

股榮
趣BlogBlog - 股榮 舊文