趣BLOGBLOG：漣漪變潮湧 樓市有難
■美孚新邨近月以平估價逾百萬元易手。 資料圖片
相信大部份人都玩過，將石頭激落湖面，然後泛起陣陣漣漪。漣漪會擴散，短暫又很快退卻。有部份人估樓價短期或暫時見底，但主觀意願不敵客觀數字，以近月銀主盤數字、以至零售冷淡銷情，這些不利樓
市的漣漪效應（ripple effect），正演變成潮湧效應。潮湧是激動，且維持較長較深時間，這將加快樓價調整的步伐。
今年樓市的形勢，是一手發展商以貼二手價開、用盡方法助準買家做按揭，吸納市場九成購買力。
銀主盤見報率多2倍
二手市場嚴格上只算乾跌，事關大部分二手劈價、低市價一、兩成的交投，可能只是業主財務問題被迫賤賣，在大部分業主眼中，是個別例子、唔正常個案，所以置之不理。
換作是一兩年前，一單半單這些個案，的確如漣漪般，瞬即消逝。但當漣漪密密般泛起，令湖面捲起暗湧，大家還要自我覺感良好，認為只是眼花嗎。
美孚新邨及香港仔中心兩個銀主盤，近月同樣以低市價一成，平估價逾百萬易手。成交了的價，就是市價。銀行不是慈善機構，肯以低價賣樓，就是評估過現實情況，否則大可收回重賣。銀主盤的見報率，以WISESEARCH統計，本月上半年已有69篇，較去年同期多兩倍。
發表「細價樓爆煲論」的湯文亮，預言三年內市場會有1萬個銀主盤，這是否危言聳聽嗎，不妨由過去十多年負資產宗數來判斷。
金管局自2002年開始發佈負資產數字，97年樓價節節下跌，2002年首季負資產數目有6.75萬個，到2003年第二季錄得最高峯的10.6萬個，涉及金額1,650億元，當年每100個人孭住有借貸的單位，22個人屬負資產。隨住經濟復蘇及樓價攀升，負資產宗數回落，至2005年跌返至一萬宗以下。
2008年金融海嘯令負資產數字極速攀升，由次季不足千宗，飆升至第四季的萬一宗，幸全球央行放水量寬，令負資產數字急升後暴挫。當然，銀主盤單位未必是負資產，但負資產數目增加的同時，業主冇力供樓，甚至樓價資不抵債的數目亦隨之增加，兩者有同步關係。
過去4個季度，本港負資產數目是零，這有賴金管局過去7次逆周期收窄按揭措施，但下半年開始，發展商變身財仔，為上車客提供最高九成半按揭，無形將負資產的安全網打開裂口。可以想象得到，隨住舖租冧價、零售仆直、內地經濟黯淡的同時，本港經濟也步入寒冬，過去數年「掹車邊」、以高承按上車的買家，將面臨負資產的威脅。
大家要有心理準備，今年第4季負資產數目不單止破蛋，更會有驚嚇數字。不再平靜的湖面，所呈現的，不止是一圈圈的漣漪，而是一波波的暗浪，沒足夠定力，隨時被淹沒。
股榮
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