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2016年1月26日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2016年1月26日

置業安居 - 曾淵滄 2016年1月26日


【置業安居】樓價回落 敗在需求(曾淵滄)
樓價的改變,永遠由於供給與需求出現改變。去年9月樓價指數創歷史新高,然後急速下降,但至今樓市供給有沒有急速增加?沒有,供給量基本上仍然是穩定的。因此,去年9月至今,樓價的下跌是需求下跌導致的。

剛性需求亦存彈性
許多人都喜歡談剛性需求,即計算每

年有多少人結婚、多少嬰孩出世、嬰孩長大等數字,不過,這些所謂剛性需求實際上也存在很大的伸縮性,當樓價處於上升期,剛性需求的數字就會成為樓房真正需求的數字。

但是,當想買樓的人預期樓價會下跌,他們會選擇暫時不買樓,又或選擇延遲結婚,也可能結了婚(指註冊結婚)後仍然各自住在父母的家,直到他們估計樓價不再下跌時才買樓、舉行婚禮、住在一起。甚至結了婚的夫婦,也可以選擇租樓不買樓,

另外剛結婚的兩口子仍然未有孩子,可以租住面積很小的樓房。總而言之,當這群剛性需求的潛在買家預期樓價仍會下跌,當中一部分人就會暫時放棄買樓,樓房的需求也就下降了。

樓市供應增加有限
需求下降而供給不變,樓價就會下跌,如果需求下降的同時,供給也增加,那麼樓價就會崩潰。2003年的情況正是如此,目前情況只是需求下降,供給則沒有增加。目前入夥的樓房,基本上是2011年之前所供應的土地,2010年開始,特區政府的土地供應算是開始增加了。

但是,增加的速度、數量依然不多,這也是為甚麼2013當樓價下跌後,不少地產發展商抓住可以推出市場的樓花不放。當時地產商就是希望藉此減少樓花及現樓的供應,以此托住樓價。結果,地產商是成功的,經過近一年的控制,市場上新樓盤供給少了,樓價就止跌回升。

樓價升,人人爭著買樓;樓價跌,很少人想買樓。剛性需求是有彈性的,人們買樓的最大動機始終是預期樓價上升。

預期是由社會的群體心理造成的,為甚麼現在人人預期樓價跌?理由是股市已經大跌了,再加上人民幣下跌。股市的恐慌逐漸蔓延到樓市,樓價下跌的預期就產生了。 股市崩潰,人民幣貶值,實際上也增加了樓市的供給,只是數量不算多,所增加的供應是指二手投資盤,有人炒人民幣,又或炒股虧了錢,不得不賣樓填債,二手的供給也增加了。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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