投資先機：銀行主導樓價
■金融海嘯時大埔中心只售150萬元，但銀行亦收緊按揭，樓價平都未必買到樓。 資料圖片
上周專欄提到當租金回報率與銀行定期存款利率拉近，所謂的樓市剛性需求將會消失得很快，樓價將會下跌。
但樓價是否會有較大的調整，關鍵則取決於銀行按揭貸款的審批寬鬆程度，銀行確實
能左右未來樓價走勢。
銀行按揭貸款審批主要考慮借款人未來的還款能力及抵押品（物業）價格變化兩大因素。於超低息環境、物業（抵押品）價格上升及失業率低企3大有利條件下，銀行審批按揭貸款態度進取「密食當三番」，前幾年銀行按揭審批寬鬆導致香港樓價屢創新高。
從女同事Emily得知，2008年金融海嘯時大埔中心只賣150萬元。她想趁海嘯價買入，但由於當時香港失業率高企，加上Emily跟男朋友兩個都是從事金融業，故銀行評估他們為高風險借款人，最後沒有向他們批出按揭貸款。銀行收緊按揭，難怪2008年樓市出現海嘯價亦很少買家能承接。
香港失業率維持低水平（3.3%）、利率低、負資產個案比例少，銀行沒有「call loan」必要，銀行審批按揭貸款亦沒如金融海嘯時般嚴謹，所以近半年樓價只是緩緩下跌。
新年過後，很多行業經營環境變差，零售業及旅遊業是重災區，筆者預期香港失業率及利率將會上升，銀行要做生意，但更怕壞賬，預期宏觀經濟轉差的情況下，銀行審批按揭將較之前嚴謹，屆時香港樓價會出現較深調整。
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