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2016年4月5日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2016年4月5日

置業安居 - 曾淵滄 2016年4月5日


【置業安居】地產商為何唱淡樓市? (曾淵滄)
傳媒的標題往往非常誇張,因此,筆者經常說看報紙千萬不要只看標題,一定要詳細讀完整段新聞。去年,筆者多次指出,傳媒發出的大劈價是假的。所謂大劈價是 業主叫高價然後減價,實際上成交價與市價比較,只有一點點的折讓。

近日,傳媒大字標題說九龍站君臨天

下有一個單位的業主兩年前買樓,近日賣掉虧了777萬元,777萬元的確是大數目,於是該篇報道的網上點擊率很高,但是,詳細閱讀新聞內容之後,所謂虧損777萬元,絕大部分來自額外印花稅 (SSD),原業主兩年前以5,936萬元買入,近日以6,080萬元賣出,實際上帳面不但沒有虧,仍有微利,所謂虧蝕777萬元,指的是額外印花稅,經紀傭金及其他買賣的費用。

冀藉唱淡逼減地價

不久前,恒基地產(00012)主席李兆基在業績發布會中,大大聲地說樓價還會再 跌15%,連同已經下跌的5%,總共會跌30%,的確嚇壞了很多想買樓的人。李兆基講了這些話後,傳媒馬上報道,恒基地產在粉嶺的三幅土地申請換地,補地價把農地變換成住宅地,估計可以興建6,000個單位。

這才是李兆基大大聲唱淡樓價的目的,他唱淡樓價的目的就是向特區政府官員施壓,逼官員減地價,6,000個單位的住宅補地價的錢,比恒基地產一年賣樓的利潤更多,如果李兆基非常看淡樓價的走勢,為甚麼會推出6,000個單位的土地申請補地價更換土地用途?

壓低後或改口唱好
筆者相信,只要恒基地產能成功地以低價更換土地用途,李兆基很可能會改變看法,改為唱好樓價市。恒基地產推出這麼大片土地申請換地,說明地產商手中可以建樓房的土地已經不多。因此,現在是時候補充土地的理想時機。

說是時機,因為行政長官梁振英上台以來,政府所能增加的土地供應量也的確很有限,新界東北收地建屋遇上很大的反對力量,現在地產商主動申請換地,將農地更換為住宅地,也就無形中滿足了梁振英想增加住宅土地供應的計劃。

因此,相信地政總署的官員們會配合特首想增加住宅土地供應的目的,而適當地降低補地價的要求。如此大規模的換地計劃,補地價的成本是驚人的數字,也因此,李兆基要親自披甲上陣, 努力唱淡樓價,並以樓價下跌為理由壓低補地價的成本。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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