吳系講股：股市表現預示買樓時機
■近年香港多了不少不同類型的蚊型單位在市場出售。 資料圖片
踏入第二季，筆者認為這一季度十分重要，不過其實這是廢話，因為在時間鏈上，一季扣一季，所以每一季都重要，其重要度，某程度上是取決於對上一季的升跌及發展，然後引申到下一季的發展情況。
每當股市高企
，這類財經網站及書籍等的銷情就會大幅度上升，每當股市暴跌，它們的銷量也會同步急跌，可以說是股市高低的指標。
假期難得行過書局，這類財經讀物在書局中佔的位置，較一年前明顯大幅度縮減，當中較大比例，是曹sir生前的書籍。換句話說，其他財經讀物更少。吃喝玩樂等書籍一向在書局中佔有一定的篇幅及位置，其他小說呀、電影呀等各種書籍的比例輕度放大。近年多了不少不同類型的蚊型單位在市場出售，有的是大型地產商的蚊型單件樓盤，也有其他類型的物業發展商提供不同單位。這半年最多人問筆者的問題，除了是股市問題之外，就是好唔好買樓。
有一句廣告筆者覺得幾好，就是「你買得起樓時，就是最好的買樓時機」，又真的好似係咁。否則好似股票，表面趨勢向下不買，升得太勁時又買不到，那麼何時才買樓？筆者當說，要捕捉最高點或最低點，其實很困難，但要捕捉相對高或相對低的區域，好似不太困難。
個人要考慮三個方向
計算一下買樓及租樓的打和點，然後平衡一下，就知道買樓還是租樓。簡單一點，就是未來兩年，樓價會下跌10%嗎？如果認為會，現在就不必買，如果認為不會，那麼隨時有筍盤就掃吧。
假設租金回報率是5%一年，即使每年支付的租金，足夠支付一年的供樓支出，一般樓宇租約是兩年的話，屈指一算，兩年即是樓價的10%。那麼如果，認為必定跌超過10%，此刻當然不要買；假如認為相差不會太多，買了樓就會有一份安全感及對家的歸屬感，當然附送每個月的供樓單據，以及送走不少玩樂人生的諗頭。
10%這個數字，非常簡單就計算出來，有很多位置可以再仔細計算。例如租金回報率是5%？還是3%？供樓的利息支出、地租等各項數目。有時筆者不會太細地計算這些，因為計算了一堆超級數字，結果是買或不買？這1%的數字會影響到嗎？
所以其實買不買樓，實質上很簡單：
1）若再跌20%也暫時未能買，則不要想買樓，先想如何令自己賺到多10%的收入；
2）如果已經有能力買，只是擔心買入後樓價暴跌，則建議現在先看準心儀的單位，等待大跌之時，還個靚價就入市，到時即使樓價未見底，也增加了自己的安全度；
3）如果有能力買，又唔心急買，就等再跌之時，看看當時的樓價，是否在自己心目中的水位，接近就買，仍未到又唔使理會。
很多言論指別太早讓一層樓成為自己枷鎖，年輕人應該嘗試更多，這點筆者完全同意。更積極的方法，是否讓自己可以一層樓做目標的同時，又有更多人生理想呢？回應本文之初，就是第二季如果股市再有急跌，便距離買樓時機不會太遠了。
吳家順
中國銀盛資產管理董事、Mensa會員
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本欄逢周二刊出
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吳家順
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