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2016年7月19日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2016年7月19日

置業安居 - 曾淵滄 2016年7月19日


【置業安居】首次置業現可上車(曾淵滄)
近來,不斷地有地產界人士要求香港政府減辣。是的,內地於過去數年推出的種種打擊樓市措施,於去年一一放寬、取消。不過,至今為止,香港特區政府高官依然表示辣招不能放寬。

中港樓市結構不同
內地樓市結構與香港樓市結構有甚麼不同?為甚麼內地有條件放寬打壓措

施而香港沒有?內地樓市結構與香港樓市結構的最大不同的地方是土地供應,香港有一群自稱環保人士,千方百計地阻止政府提供土地的建新房屋。

香港的土地供應很有限,當年董建華能推出「八萬五」計劃,是因為末代港督彭定康(Christ Patten)在離任前已經為董建華準備好土地,足夠讓董建華連續10年、年年「八萬五」,但是,當年「八萬五」的土地用光了,要開闢新土地、要做許多諮詢,以及政治上的角力。因此,進展是緩慢的。

內地情況卻不一樣,地方政府說建就建、說賣就賣,出售土地的阻力不大,唯一比較大的阻力是市區重建,拆舊樓也許會遇上一些阻力,但是在郊區找個農地改為住宅區則一點也不難,城市也因此不斷地向外擴大,城市的擴大也就是土地供應的增加,而為內地的地方政府而言,出售土地是地方政府重要的財政收入,當然盡量賣地,除非中央叫停。

樓價料升買樓時機
也因此,當內地推出打壓樓市措施後,樓價幾近崩潰,地產商破產者不計其數,香港則不一樣,打壓樓市的辣招接二連三的推出。但是,樓價下跌的幅度依然不大,目前的樓市只比去年9月的高價低16%左右,面對現狀,香港自然難以減辣。

更何況,去年9月開始的跌勢,在今年3月已經止跌,目前樓價正處於小波幅橫行的局面,上下波幅不足1%。過去我不斷地強調,去年9月開始的跌勢,很大程度,是受到股市下跌的影響。去年5月,香港出現一個股市的「大時代」,人人瘋炒股票,「大時代」過去後,許多人在股市虧了錢,被迫賣樓套現,大量銀主盤出現,這才是樓價下跌的主因。

今年2月,股市見底,盡管回升之勢不強,但是,悲觀,恐慌氣氛已除,於是3月開始,樓價回穩。最新的情況是美股再創歷史新高,英國脫歐使到全球投資者憧憬英國、日本會大搞QE,狂印鈔票,美國會停止加息。這些行動都是對股市、樓市有利的,很可能樓市會停止橫行而向上回升,打算上車的首次置業者如果有能力上車,現在是時候了。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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