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2017年3月28日 星期二

金手指 - 孫柏文 2017年3月28日

金手指 - 孫柏文 2017年3月28日


金手指:加息十次樓也不跌


■現在香港樓價高企。 資料圖片


作為金手指嘅fan屎,你今日睇到呢條題,可能會話:「孫柏文!你唔係話利息升,樓價就會跌嘅咩?點解今日的我,打倒作日的我?」

冇錯,聯儲局已加息三次,不過每個周末,本報都繼續報道啲超驚嚇嘅成交價。而今日條題,我都要認係有少少誤導

,疑似畀大家一個轉軚感覺,不過我都唔知幾堅定。因為我深信,加息加到第11次,樓市就會跌。

點解?其實我早前都講過,真正會推低樓價,必定係「最優惠利率」(即Prime rate)。而P一升,樓價就會跌。問題係,聯儲局左右嘅銀行同業拆息(HIBOR,「H」率),可以跑先好多,P都唔鬱。而根據上個加息周期(即遠古咸豐年代),聯儲局要由最低1厘,加到2.5厘後,香港P先開始升。因為今次聯儲局加息,係由0厘起步,而如果每次加息0.25厘,真係加10次先到2.5厘。加到第11次,P先鬱。而如果聯儲局加息速度,用遠比市場現預期快嘅每兩次會加息一次,就要去到2019年,P先會升。

當然上次加息浪,香港少好多用P減到近3厘做封頂嘅H掛鈎按揭。即H升,可好快令銀行畀存戶嘅利息,高過被封頂嘅債仔利息,搞到銀行倒貼。所以今轉啲銀行,加P嘅速度可以比上轉快好多。雖然我打死都唔買樓,不過加埋周日嘅結果,香港土地供應唔見會增多嘅情況下,大家你諗你。

最後,之前推介過嘅彩星玩具(869)出業績,噚日高明兄喺佢〈笑到最後〉專欄嘅分析同繼續持有嘅建議,我冇異議。

孫柏文
獨立股評人
http://www.fb.com/shuen
本欄逢周二刊出

孫柏文
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