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2017年7月18日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2017年7月18日

置業安居 - 曾淵滄 2017年7月18日


【置業安居】地產商推新盤壓力增 (曾淵滄)

中原城市指數(CCL)進入反覆期,過去4個星期,指數走勢是升、跌、升、跌的穿插,地產商新盤開售也不再是一日之內售光所推出的所有樓盤,成績好的也有5%的單位賣不掉。儘管申請時超額認購,但是,臨門一腳都不想踢了,猶豫了,或者,自己心中所喜歡的單位

被別人選走了,買不到心頭好就寧可不賣,這也說明不再是盲目,恐慌式的搶購,而是認真的慢慢選,換言之,現在買家的選擇條件高了,不再純粹是賣家的市場,買家也可以說:「不」。

新樓市場精品化
有地產代理說「新樓吃滯了」,也就是說:相當飽了,不再飢餓了,人在飢餓時,就肯定是飢不擇食,甚麼都吃,吃滯了有能吃,但是只吃精品,因此,樓房買家開始選擇了,但是,新樓盤的供應由地產發展商決定,可以早一點點推出,也可以遲一點點推出,加上不同地產發展商手上的貨源有的多、有的少,因此賣樓策略也不同,有的不論樓價高低,不論樓價預測升跌,每年總是賣這麼一批樓房,做到貨如輪轉,賣樓的樓價定的高則賺多一些,樓價低定得低則賺少一點,基本戰略是拉長補短。

有些地產商有時一整年只賣極少的單位,有時則接二連三,每月推新盤,這類地產商選擇不同的時段賣不同數量的樓,基本戰略是自認自己有很強的預測能力,能預測樓價的走勢,因此,如果他們在去年預測今年的樓價會比去年高,去年就不賣樓或者只賣很少的樓,最極端的例子是有些地產商目前仍在開售10多年前已經落成的樓房。

第三種地產商屬中型地產商,手上的土地儲備不多,項目不多。因此在相當長的一個時段裏就只有一個樓盤可以推出市場,其餘的項目很可能仍然在打地基,甚至仍然在畫圖設計,未開始工程。

賣樓需多花心思
地產商因為背景,戰略的不一樣,賣樓時間的選擇都不相同。當然,延遲賣樓涉及眾多問題要處理,最重要的是資金流動,政府的條例、條件,也得遵守。地產商對賣樓時間的選擇及控制,前後也不可能拖得太長。如果政府土地供應大增,地產商是沒有能力,也不會有興趣拖住不賣。現在,地產商更進一步面對開始「吃滯」的買家,的確有些壓力了,得用盡腦力思量新盤的推出日期與定價。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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