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2017年7月13日 星期四

King談樓市 - 葉景強 2017年7月13日

King談樓市 - 葉景強 2017年7月13日


【King談樓市】由「負資產」到「父資產」(King Sir 葉景強)

不經不覺香港已回歸20年,期間香港樓市經歷前所未有的高低起跌、大風大浪。有人因為炒樓而輸身家、破產、甚至賠掉寶貴生命;亦有人因為投資有道賺大錢、提早退休、甚至成為億萬富豪。

九七狂潮終見爆破
回想樓市狂熱始於1996

年9月,被喻為「雙城記」的荃灣「愉景新城」和北角「港運城」反應熱烈,把炒風由豪宅市場伸延到大型屋苑。當時大量炒家「摩貨」,只要樓價一升,炒家便會摩出圖利。他們會以一成大訂炒十成樓價,只要升10%,炒家便會賺到相當於一倍的本金。

除「摩貨」外,市埸還有「炒籌黨」,炒籌者只需入票至發展商,抽到籌號後便放給地產代理搵買家,一個前籌隨時賣到幾十萬;即使出售不到也可以退回按金,不用強制購入物業,實為「一本幾十萬利」的生意,因此當年新盤收票處經常出現排隊人龍,當中以1997年6月開售的青衣灝景灣最為觸目。當年兩萬多人排隊入票,人龍由銅鑼灣世貿中心排至紅磡海底隧道口,比一個月前開售海之戀的萬人空巷場面更為誇張。

當年炒風熾熱,一眾市民覺得回歸祖國、歌舞昇平,未來一片好景,股市大升,買樓更加無得輸。誰知至今還健在的金融大鱷索羅斯(George Soros)帶領國際炒家橫掃東南亞後,再追擊香港股市、匯市,造成港股大幅下挫,股民要賣樓救股,連鎖效應下令房地產泡沫爆破,樓價大幅下跌。不過仍有不少炒家趁機撈底,樓市愈跌愈急,炒家就愈撈愈底,最終破產收場。

而一眾業主不單要面對身家大蒸發,更要節衣縮食供貴息,當時按息真係貴到無朋友,很多批出的按揭計劃都是最優惠利率計劃P+3厘,以當年P為8.5厘至9.5厘計算,實際按息為11.5厘至12.5厘,與今天的銀行同業拆息計劃H+1.4厘,實際利息兩厘都不用,真是差天共地。

沙氏疫情樓跌七成
金融風暴後的香港可謂屋漏兼逢連夜雨,大跌幾年後,驚你唔死,2003年更沙氏來襲,香港更成為疫情重災區,市民生活淒慘,想起都心酸,樓價更從歷史高位下跌近七成,「負資產」數字超過10萬宗,最終中央政府出手推出「自由行」挽救香港疲弱經濟,樓價才開始止跌回升。

但好景不常, 2008年美國次級房屋信貸危機引發的環球金融海嘯,令樓市再次大跌,中原施老闆話樓市將進入冰河時期,樓價將比1997跌得更深,一眾樓民恐慌性拋售,誰知2009年美國無限創意大搞量化寬鬆(QE) 印銀紙,令全球的投資生態有著翻天覆地的改變,貨幣不斷貶值,銀紙不再值錢!

善用名額多購物業
QE扭曲了投資生態,市場充斥大量資金,令資產價格大升,但有些業主抱著舊有的投資思維,以為樓市升後必大跌,加上政府不斷恐嚇市民,話美國將會進入加息周期,大量業主於2011年至2013年將自住物業賣出,部分單位卻落入實力雄厚的投資者手上,其後樓價持續攀升,令有產者與無產者的身家愈拉愈遠。

近年更有很多「慈父」因自己有樓在身, 而子女已長大成人有「Quota」(編按︰可免額外印花稅的首置資格),因此能善用子女名額購入更多物業變成「父資產」,造成今天貧富不均、年青人埋怨上不到車、買不到樓的社會現象。期望新一屆政府能解決過去20年積累的房屋問題,改善民生,減少民怨,為香港房屋發展揭開新一頁。

作者:King Sir 葉景強
香港按揭轉介創辦人兼資深物業投資者。2004年拿著60萬買樓,至今已擁有過億物業,早達財務自由。現為香港電台《e線金融網King Sir會客室》主持,亦是香港大學專業進修學院物業投資課程總監,希望透過不同渠道與年輕人分享買樓心得。本欄所得稿費,全數捐贈無國界醫生。(本欄隔周刊出)

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