網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2017年8月3日 星期四

施永青 am730C觀點 2017年8月3日

施永青 am730C觀點 2017年8月3日


不是樓價升了 而是貨幣貶了


不是樓價升了 而是貨幣貶了
按政府提供的數字,本港未來3至4年的一手樓宇潛在供應量為9.8萬夥,平均每年起碼有2.45萬夥,已遠高於政府的私樓供應目標1.8萬夥。

照道理,私樓供應增加應對私人市場的樓價有遏抑作用,但差餉物業估價署剛公布的六月份的樓價指數

卻連升了15個月,新報336.1點,按月升了0.7%,上半年的累積升幅達9.3%。

這個升幅明顯高過經濟增長與人口增長的幅度。所以很多人都擔心,這會不會是虛火?這樣的泡沫遲早會引發危機。然而,這種論調財金官員多年前已在不斷地提醒市民,只是一直沒有兌現,以至市場已視之為「狼來了」,很難再起阻嚇作用。

若果樓價不斷上升的現象,沒法透過經濟增長與人口增長去解釋的話,那背後的動力又是甚麼呢?唯一的可能是貨幣在貶值。

有人質疑我這個推論,因為聯儲局正開始縮表,即是說會逐步收緊貨幣供應,在這種情況下,貨幣應該是升值,而不是貶值。

然而,這只是在實驗室的固定環境下才會得到的結果。現實世界遠遠複雜得多。大家只要看看QE期間美元的走勢就知道了。美元除了在剛開始QE的時候有點壓力外,隨後卻是愈QE愈走強。反而到聯儲局宣布縮表之後,美元才反常地走弱。

出現這種情況的原因,我認為是背後有人在操縱。美國是最大的貨幣操縱國;不去操縱的話,美元的國際地位,可能已在上次金融海嘯後失去了。

當時,美國如不大量「印鈔」的話,就救不到即將倒閉的銀行與保險公司;但若在大量「印鈔」時期,任由貨幣自由貶值,只會引發恐懼,令惡性循環一發不可收拾。因此,美國必須在QE的同時把貨幣貶值的效應延後出現。那就需要有歐債危機去凸顯美元強勢。結果,美國成功地在QE的同時,維持美元的相對強勢。由此可見,現實世界是不理會經濟理論的。

現在,QE已大體地把美國的經濟救回來了,美國已不介意之前被延後的貨幣貶值逐步呈現出來了。因為不讓鈔票貶值一下,經濟反而沒法正常化。

現時,美國已開始加息,過往大量流入債券市場的貨幣會有部分轉流去其他市場。這就足以令股市、樓市、以及商品市場的價格都出現比以前更大的升幅。這是美國逆向調控金融市場的結果,香港政府面對這樣的大時代,可以做得到的事情非常有限。

現時,香港民間的資金仍十分充裕,單是銀行系統裏的存款就超過12萬億港元。只要有其中一部分流去房地產市場,就足以令樓價繼續上升。因此現時的樓價所反映的,已不是用家的購買力,而是資金擁有者的投資偏好。

由於股市、樓市、以及商品市場的價格都在上升,唯一不升的是貨幣的購買力;這足以令人們對持有現金產生恐懼,要去之然後快。這種心態已慢慢形成,令政府努力達至的新增樓宇供應,亦對樓價沒有多大的遏抑作用。

施永青 am730C觀點 舊文