不是樓價升了 而是貨幣貶了
不是樓價升了 而是貨幣貶了
按政府提供的數字，本港未來3至4年的一手樓宇潛在供應量為9.8萬夥，平均每年起碼有2.45萬夥，已遠高於政府的私樓供應目標1.8萬夥。
照道理，私樓供應增加應對私人市場的樓價有遏抑作用，但差餉物業估價署剛公布的六月份的樓價指數
卻連升了15個月，新報336.1點，按月升了0.7%，上半年的累積升幅達9.3%。
這個升幅明顯高過經濟增長與人口增長的幅度。所以很多人都擔心，這會不會是虛火？這樣的泡沫遲早會引發危機。然而，這種論調財金官員多年前已在不斷地提醒市民，只是一直沒有兌現，以至市場已視之為「狼來了」，很難再起阻嚇作用。
若果樓價不斷上升的現象，沒法透過經濟增長與人口增長去解釋的話，那背後的動力又是甚麼呢？唯一的可能是貨幣在貶值。
有人質疑我這個推論，因為聯儲局正開始縮表，即是說會逐步收緊貨幣供應，在這種情況下，貨幣應該是升值，而不是貶值。
然而，這只是在實驗室的固定環境下才會得到的結果。現實世界遠遠複雜得多。大家只要看看QE期間美元的走勢就知道了。美元除了在剛開始QE的時候有點壓力外，隨後卻是愈QE愈走強。反而到聯儲局宣布縮表之後，美元才反常地走弱。
出現這種情況的原因，我認為是背後有人在操縱。美國是最大的貨幣操縱國；不去操縱的話，美元的國際地位，可能已在上次金融海嘯後失去了。
當時，美國如不大量「印鈔」的話，就救不到即將倒閉的銀行與保險公司；但若在大量「印鈔」時期，任由貨幣自由貶值，只會引發恐懼，令惡性循環一發不可收拾。因此，美國必須在QE的同時把貨幣貶值的效應延後出現。那就需要有歐債危機去凸顯美元強勢。結果，美國成功地在QE的同時，維持美元的相對強勢。由此可見，現實世界是不理會經濟理論的。
現在，QE已大體地把美國的經濟救回來了，美國已不介意之前被延後的貨幣貶值逐步呈現出來了。因為不讓鈔票貶值一下，經濟反而沒法正常化。
現時，美國已開始加息，過往大量流入債券市場的貨幣會有部分轉流去其他市場。這就足以令股市、樓市、以及商品市場的價格都出現比以前更大的升幅。這是美國逆向調控金融市場的結果，香港政府面對這樣的大時代，可以做得到的事情非常有限。
現時，香港民間的資金仍十分充裕，單是銀行系統裏的存款就超過12萬億港元。只要有其中一部分流去房地產市場，就足以令樓價繼續上升。因此現時的樓價所反映的，已不是用家的購買力，而是資金擁有者的投資偏好。
由於股市、樓市、以及商品市場的價格都在上升，唯一不升的是貨幣的購買力；這足以令人們對持有現金產生恐懼，要去之然後快。這種心態已慢慢形成，令政府努力達至的新增樓宇供應，亦對樓價沒有多大的遏抑作用。
施永青 am730C觀點 舊文
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