【置業安居】新房策影響難定 (曾淵滄)
特首林鄭月娥的基本房屋政策就是鼓勵置業，「港人首置上車盤」的先導計劃只有1,000個單位，而主要等到2018年才公開賣地，2021年才推出市場，許多人覺得失望。不過，「綠置居」與「白居二」恒常化則表示這兩個計劃隨時可以推出。
「綠置居」鼓勵公屋
居民放棄公屋而買專為他們而設的居屋，政府也會改變新建公屋居屋的比例，增加居屋減少公屋，所增加的部分就可以撥為「綠置居」所用，公屋居民買了「綠置居」的物業後，騰出的公屋可以重新分配給公屋輪候者，因此，公屋供應的數量沒有減少，政府認為如果沒有「綠置居」，很難吸引公屋居民自己自願遷出公屋，理由是公屋租金的確很低。
綠置居白居二影響較大
「白居二」則鼓勵居屋業主賣掉居屋，賺一筆錢搬往私人住宅，賣掉的未補地價的居屋價格會比已經補了地價的居屋便宜，使到有資格申請居屋的白表申請者比較有能力買得起。
「港人首置上車盤」最早得等到2021年才推出市場，暫時而言，對香港樓價沒有任何影響，「綠置居」與「白居二」隨時可以推出，影響會比較大。
「綠置居」把部分公屋改為居屋，也就是增加居屋供應，買了居屋就不必買私樓，因此「綠置居」對私人住宅市場的影響是負面，影響的強弱則看政府每年推出多少「綠置居」單位。
「白居二」的居屋原業主在出售未補地價的居屋後，估計會買入私人住宅以自住。因此，對私人物業市場而言是正面的影響，而有資格買居屋的人在現階段除非是買樓「靠父幹」否則也沒有能力買私樓。因此，這批人購買較私樓便宜的未補地價的居屋對私人物業市場的影響非常小。所以，「綠置居」與「白居二」兩項計劃恒常化對私人物業市場的影響恰恰好是一負一正，最終是正面影響還是負面影響，則完全決定於每項計劃每年推出的數量。
換樓期限放寬利大單位
除了施政報告談到的居屋政策外，林鄭月娥在接受傳媒訪問時也談到樓換樓的期限可以考慮放寬，由6個月延展至9個月，這項改變相信會鼓勵更多人賣樓買樓，賣掉面積小的樓換面積大的樓，如果他們認為樓價仍然會上升，可以先買後賣，有9個月的時間賣樓，時間比較充足，估計樓換樓期限一落實延長至9個月，大單位的樓房價格會得益。相反，小單位的樓房價格會受壓，又是一正一負的影響。
無論如何，林鄭月娥的基本政策是鼓勵置業，要讓多些人能夠置業，房屋供應量一定要增加，「港人首置上車盤」的先導單位只有1,000個，但是不排除將將會大量增加，她在接受傳媒訪問時已經主動提起可以考慮提高新界土地的地積比以增加房屋供應。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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