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2018年12月10日 星期一

倉開明豬 - 震完倉 2018年12月10日

倉開明豬 - 震完倉 2018年12月10日


震完倉﹕倘股巿再升 利樓價止跌
【專訊】上星期我分析二手樓「劈價盤」的真實現象。現在殺到地產發展商一手樓也「劈價」了,信置(0083)、華置(0127)連同市建局合作的觀塘凱滙的折實平均呎價17388元開售首批205夥,的確是大劈價。

目前凱滙附近的啟德新盤,平均呎價約2.3萬元

至2.5萬元,凱滙算是打了七折,非常廉宜,更有趣的是,發展商信置在凱滙開盤的同時,以呎價1.7萬元在大嶼山買地,大嶼山地價等於觀塘樓價?信置在玩什麼遊戲?

凱滙「開心價」只佔小部分單位
論地點,凱滙位於港鐵觀塘站旁,對面就是著名的購物中心,而且大量觀塘的工廠也不斷地變成寫字樓,啟德的地鐵站還得等一段時間才通車;因此,凱滙售價遠低於啟德的確是大劈價。現在連屯門的新盤也開出呎價1.7萬元,難怪屯門盤反應不佳。

信置稱凱滙的售價為「開心價」,開心價只有205夥,任何一幢高樓,高層與低層的價格可以差得很遠,不同景觀的差價也不小,因此,只有進一步了解這205夥在這個新盤中的位置,才能真正明白開價的藝術,平均呎價1.7萬元也不代表這205夥的呎價全部都一樣。

另一個更重要的理由是,這是一個巨大的開發項目,將來全面落成是數以千計的單位。單是這一期推出的兩座住宅已經超過1000個單位,如果「開心價」成功吸引大量買家,地產商可以伺機馬上再推出更多單位,並低調地加價,如果一切順利,將來愈賣愈貴,呎價又回到市價了,不再大劈價。

料加推可加價 配合明年樓市小陽春
目前是樓價下跌期,樓價已經下跌3個月,多數地產發展商見到樓價下跌,都暫時停止推出新樓盤,因此,目前市場上主要的供應只是二手樓,凱滙在這個時候推出新盤是填補市場上沒有新盤供應的真空期。

還有,目前樓價下跌的主要原因是股市下跌,股市從今年5月開始連跌6個月,樓價也從今年8月開始連跌3個月,股市在11月份回升,如果在未來兩個月再繼續回升,樓市也有回升的可能。現在,已經有人在預測明年農曆新年之後會出現樓市小陽春,凱滙從現在開始出售,一路加價至明年新春,也許剛剛好配合上樓市小陽春。因此,要預測明年樓市,得先預測股市走勢。

大學教授
[震完倉 倉開明豬]
【專訊】上星期我分析二手樓「劈價盤」的真實現象。現在殺到地產發展商一手樓也「劈價」了,信置(0083)、華置(0127)連同市建局合作的觀塘凱滙的折實平均呎價17388元開售首批205夥,的確是大劈價。

目前凱滙附近的啟德新盤,平均呎價約2.3萬元至2.5萬元,凱滙算是打了七折,非常廉宜,更有趣的是,發展商信置在凱滙開盤的同時,以呎價1.7萬元在大嶼山買地,大嶼山地價等於觀塘樓價?信置在玩什麼遊戲?

凱滙「開心價」只佔小部分單位
論地點,凱滙位於港鐵觀塘站旁,對面就是著名的購物中心,而且大量觀塘的工廠也不斷地變成寫字樓,啟德的地鐵站還得等一段時間才通車;因此,凱滙售價遠低於啟德的確是大劈價。現在連屯門的新盤也開出呎價1.7萬元,難怪屯門盤反應不佳。

信置稱凱滙的售價為「開心價」,開心價只有205夥,任何一幢高樓,高層與低層的價格可以差得很遠,不同景觀的差價也不小,因此,只有進一步了解這205夥在這個新盤中的位置,才能真正明白開價的藝術,平均呎價1.7萬元也不代表這205夥的呎價全部都一樣。

另一個更重要的理由是,這是一個巨大的開發項目,將來全面落成是數以千計的單位。單是這一期推出的兩座住宅已經超過1000個單位,如果「開心價」成功吸引大量買家,地產商可以伺機馬上再推出更多單位,並低調地加價,如果一切順利,將來愈賣愈貴,呎價又回到市價了,不再大劈價。

料加推可加價 配合明年樓市小陽春
目前是樓價下跌期,樓價已經下跌3個月,多數地產發展商見到樓價下跌,都暫時停止推出新樓盤,因此,目前市場上主要的供應只是二手樓,凱滙在這個時候推出新盤是填補市場上沒有新盤供應的真空期。

還有,目前樓價下跌的主要原因是股市下跌,股市從今年5月開始連跌6個月,樓價也從今年8月開始連跌3個月,股市在11月份回升,如果在未來兩個月再繼續回升,樓市也有回升的可能。現在,已經有人在預測明年農曆新年之後會出現樓市小陽春,凱滙從現在開始出售,一路加價至明年新春,也許剛剛好配合上樓市小陽春。因此,要預測明年樓市,得先預測股市走勢。

大學教授
[震完倉 倉開明豬]
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