網頁

建議加入我們的Facebook, 如果遇到特別情況,我們可以有一個平台通知大家。
文章漏咗/建議:按此通知

2018年12月10日 星期一

貼地風管 - 鄭發 2018年12月10日



貼地風管 - 鄭發 2018年12月10日


貼地風管:三次運用槓桿的經歷 - 鄭發


住房按揭貸款所牽涉的流動性風險較低,就算樓價跌到負資產,只要準時供樓,銀行免得過都唔會搞你,不像其他具槓桿的合約,需要補倉。 資料圖片 適中字型 較大字型



今日分享一下運用槓桿的經歷,錯的對的都有。

第一次錯了,是自殺式槓桿。那些年,有同學暑期工做期貨經紀,我懵到上心口,問阿媽借兩萬蚊幫襯同學。當時我連股票都未玩過,只知恒指期貨每點50蚊。第一日玩了一注,輸二十點,咁就一千,嚇到青都面埋。第二日,當時有位大叔,撻住人字拖,賭神咁嘅樣,我見佢買升就即跟,撞彩贏四十幾點,即刻埋單計數,兩注合計贏千幾蚊,安心還錢畀阿媽。那晚越想越不對勁,第三日馬上取消戶口。

事後先知自己堅好彩,那年是87年,如果我唔知驚,10月股災肯定會令我好有成就:二十歲大學生學人破產!我零資本,根本唔知自己賭緊接近二十萬嘅投資(當年高位接近四千點,每點50蚊)!我嘅行為兩個字講曬:低能!這次經驗教識我三件事:(一)唔好問親戚朋友借錢投資,輸了感情,有錢都補救唔到;(二)不要以輸贏論成敗(我87年贏錢!);(三)未夠班唔好玩衍生工具。

第二次做槓桿,有波折但正路好多。1991年儲夠首期(當年一成便可)買樓,心儀單位125萬,當日下大雨,無心情所以決定等等(投資睇心情,錯!);一周後再睇132萬,條氣唔順又走了(投資鬥氣,錯!);再一周後,買咗一間139萬。但我連支票交收安排都唔識,搞到臨時訂金支票被彈,賣家加到143萬,我含淚答應。不過收樓時個單位已升到180萬,我仲記得賣家個黑面樣!到1994年樓價升了一倍,因為槓桿,我的資本由十幾萬變成百幾萬。套了現,去澳洲讀我所愛,並因所學得以入行。我深信很多事情都講運氣,希望年輕人能夠相信Law of Serendipity, Lady Luck favours the one who tries。

第三次錯了,沒「再槓桿」。96-97年間買了兩個單位自用,2003年沙士低潮時變負資產,兩個單位加埋負資產百幾萬,儲蓄百零萬。當時家庭收入OK穩定,但當時唔敢透過按保借九成買多間。如果當時能客觀一點,把未來數十年的儲蓄能力視為資本,加上處於下行周期後段,我其實有能力再槓桿。

同一錯誤,到2009年沒有再犯。當年把握時機再槓桿;認為零利率政策會持續很久,租金遠高於按揭利息成本,是難得一見的正收益,值博率甚高。

有必要再提醒上篇貼文所講嘅「唔怕負資產,最怕無子彈」,意指槓桿牽涉流動性風險。買樓之所以可愛,是因為本地住房按揭貸款所牽涉的流動性風險較低,就算樓價跌到負資產,只要準時供樓,銀行免得過都唔會搞你,讓你可以睇長線。但其他具槓桿的合約,好多時有補倉要求,補唔到就斬倉。

足本版請見「貼地風管」fb專頁
鄭發
本欄逢周一刊出



貼地風管 - 鄭發 舊文