貼地風管 - 鄭發 2018年12月10日
貼地風管：三次運用槓桿的經歷 - 鄭發
住房按揭貸款所牽涉的流動性風險較低，就算樓價跌到負資產，只要準時供樓，銀行免得過都唔會搞你，不像其他具槓桿的合約，需要補倉。 資料圖片 適中字型 較大字型
今日分享一下運用槓桿的經歷，錯的對的都有。
第一次錯了，是自殺式槓桿。那些年，有同學暑期工做期貨經紀，我懵到上心口，問阿媽借兩萬蚊幫襯同學。當時我連股票都未玩過，只知恒指期貨每點50蚊。第一日玩了一注，輸二十點，咁就一千，嚇到青都面埋。第二日，當時有位大叔，撻住人字拖，賭神咁嘅樣，我見佢買升就即跟，撞彩贏四十幾點，即刻埋單計數，兩注合計贏千幾蚊，安心還錢畀阿媽。那晚越想越不對勁，第三日馬上取消戶口。
事後先知自己堅好彩，那年是87年，如果我唔知驚，10月股災肯定會令我好有成就：二十歲大學生學人破產！我零資本，根本唔知自己賭緊接近二十萬嘅投資（當年高位接近四千點，每點50蚊）！我嘅行為兩個字講曬：低能！這次經驗教識我三件事：（一）唔好問親戚朋友借錢投資，輸了感情，有錢都補救唔到；（二）不要以輸贏論成敗（我87年贏錢！）；（三）未夠班唔好玩衍生工具。
第二次做槓桿，有波折但正路好多。1991年儲夠首期（當年一成便可）買樓，心儀單位125萬，當日下大雨，無心情所以決定等等（投資睇心情，錯！）；一周後再睇132萬，條氣唔順又走了（投資鬥氣，錯！）；再一周後，買咗一間139萬。但我連支票交收安排都唔識，搞到臨時訂金支票被彈，賣家加到143萬，我含淚答應。不過收樓時個單位已升到180萬，我仲記得賣家個黑面樣！到1994年樓價升了一倍，因為槓桿，我的資本由十幾萬變成百幾萬。套了現，去澳洲讀我所愛，並因所學得以入行。我深信很多事情都講運氣，希望年輕人能夠相信Law of Serendipity, Lady Luck favours the one who tries。
第三次錯了，沒「再槓桿」。96-97年間買了兩個單位自用，2003年沙士低潮時變負資產，兩個單位加埋負資產百幾萬，儲蓄百零萬。當時家庭收入OK穩定，但當時唔敢透過按保借九成買多間。如果當時能客觀一點，把未來數十年的儲蓄能力視為資本，加上處於下行周期後段，我其實有能力再槓桿。
同一錯誤，到2009年沒有再犯。當年把握時機再槓桿；認為零利率政策會持續很久，租金遠高於按揭利息成本，是難得一見的正收益，值博率甚高。
有必要再提醒上篇貼文所講嘅「唔怕負資產，最怕無子彈」，意指槓桿牽涉流動性風險。買樓之所以可愛，是因為本地住房按揭貸款所牽涉的流動性風險較低，就算樓價跌到負資產，只要準時供樓，銀行免得過都唔會搞你，讓你可以睇長線。但其他具槓桿的合約，好多時有補倉要求，補唔到就斬倉。
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鄭發
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