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2019年7月15日 星期一

智取大市 - 晉佳 2019年7月15日



智取大市 - 晉佳 2019年7月15日


【智取大市】樓市跌浪之缺口(下) - 晉佳


新盤租金回報率低,會令新資金投資需求越來越少,長遠係咪一如以往具備承接力,將成疑問。資料圖片 適中字型 較大字型



上期講到,優質高息股強勢,領展(823)、港鐵(066)早已進入2字頭股息率時代,優質資產價格係08金融海嘯後最貴,仲要睇短期趨勢,價格繼續升、回報增長追不上成為常態。

經濟放緩之下,配合資產回報同融資成本之間嘅息差收窄。減息嘅效果,其一係讓資產價格周期延長到美國大選,以港樓為例,升浪已經16年,就算能夠捱多兩年計,都稱得上是尾聲。

2厘息係乜概念?美國目前聯邦基金利率相若水平、略低於港元一個月拆息水平、張高麗親家信義系嘅融資成本水平(賬面計)。2厘鬆啲,大概係市場上面能借嘅最低融資成本。如果有條大水喉,可以借2厘幾息無限金錢去買嘢,過往日子確係大把嘢買,但去到領展2厘幾息,呢啲平錢買領展頭一年幾乎冇息收,變咗係買佢派息會增長,雖然樂觀啲睇,長遠仍有利可圖,但風險回報對借平錢嘅投資者嚟講似乎好一般。

最慘嘅係,以港股為例,慘到領展2厘幾息,啲錢仲要衝入去,證明錢好多,但投資者買得落手嘅嘢資產真係好少。

講返港樓,最近新盤租金回報3厘已經講到鬼咁吸引,回報率低會令新資金投資需求越來越少,加上《逃犯條例》修訂嘅風波削弱投資信心同長遠基本因素,當港樓跟隨環球資產市場下滑之時,係咪一如以往具備承接力,將成疑問。

晉佳
http://fb.com/advanceguy1
本欄逢周一、三、五刊出




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