倉開明豬 - 震完倉 2020年3月9日
震完倉：「土地共享」收效 才是減辣時
震完倉：「土地共享」收效 才是減辣時
【專訊】美股玩過山車，港股、全世界股市也跟著玩過山車，不過，總的來說，是向下衝的過山車，道理是美股已經太高了，太貴了，非得好好地跌一跌才有吸引力。
股市跌，樓價也跌，不過，地產股的跌幅似乎遠超過樓價跌幅，至今
為止，中原城市領先指數與去年中高位比較，跌幅不足10%，但是，地產股跌幅達20%，超過20%者不少，跌幅遠超恒指的跌幅，長期以來，地產股的股價都遠低於每股的資產淨值，折扣率很高，算是超值，只可惜，這樣的超值現象已經維持了好多年，是長期的超值，是正常的表現。
地產股跌幅 遠超樓價跌幅
也因為超值，所以近日就出現了會德豐（0020）私有化的事，可惜私有化，付出的現金每股僅12元，外加1股九倉集團（0004）及1股九倉置業（1997），股換股吸引力不大。
儘管樓價下跌幅度不很大，但是，地產界已經趁今年度財政預算案推出時向財政司長陳茂波要求放寬打壓樓市的「辣招」，陳司長的答覆是目前的樓價仍然很高不適合寬減「辣招」。
樓價跌不下的最大理由當然是供應依然不足，不過，根據今年財政預算案所透露的數據，從2019/2020財政年度至2023/2024財政年度，香港平均每年會有2.08萬個公共房屋及1.96萬個私人住宅單位落成，供應量比過去5年的平均數增加25%，供應的確是增加了，也許，的確會為未來的樓價造成一定的壓力，上述的私樓供應中，有一部分也已經以樓花的形式賣掉了。
不過，應該留意的是，本港今後5年房屋的供應，土地主要是由前任政府批出來的，所以我們看到上述的數據，公共房屋與私人住宅的比例是51%比49%，而不是林鄭月娥上任後口口聲聲說的公私樓的比例將是7比3。
供應依然不足 樓價跌不下
過往的特區政府及更早之前的港英政府，土地供應大約是5對5，公私營各佔一半，林鄭月娥的新政策是2019至2020財政年度才開始執行，本財政年度私樓的政府土地供應的確是少了，只能依賴地產商補地價發展或參加「土地共享計劃」，主動權在地產商手裏，如今樓價正在下跌，地產商補地價的申請誘因下降，只剩下「土地共享計劃」仍有不錯的吸引力。
「土地共享計劃」會改變城市規劃，加寬道路，增加基建而使到參與計劃的土地地積比大幅擴大，有人估計可以擴大10倍，也就是說可建房屋面積或單位增加10倍，這才是真正的吸引力，「土地共享計劃」成功推行，房屋的供應也會大大增加，也許那個時候才是「減辣」的時機。
大學教授
[震完倉 倉開明豬]
震完倉：「土地共享」收效 才是減辣時
【專訊】美股玩過山車，港股、全世界股市也跟著玩過山車，不過，總的來說，是向下衝的過山車，道理是美股已經太高了，太貴了，非得好好地跌一跌才有吸引力。
股市跌，樓價也跌，不過，地產股的跌幅似乎遠超過樓價跌幅，至今為止，中原城市領先指數與去年中高位比較，跌幅不足10%，但是，地產股跌幅達20%，超過20%者不少，跌幅遠超恒指的跌幅，長期以來，地產股的股價都遠低於每股的資產淨值，折扣率很高，算是超值，只可惜，這樣的超值現象已經維持了好多年，是長期的超值，是正常的表現。
地產股跌幅 遠超樓價跌幅
也因為超值，所以近日就出現了會德豐（0020）私有化的事，可惜私有化，付出的現金每股僅12元，外加1股九倉集團（0004）及1股九倉置業（1997），股換股吸引力不大。
儘管樓價下跌幅度不很大，但是，地產界已經趁今年度財政預算案推出時向財政司長陳茂波要求放寬打壓樓市的「辣招」，陳司長的答覆是目前的樓價仍然很高不適合寬減「辣招」。
樓價跌不下的最大理由當然是供應依然不足，不過，根據今年財政預算案所透露的數據，從2019/2020財政年度至2023/2024財政年度，香港平均每年會有2.08萬個公共房屋及1.96萬個私人住宅單位落成，供應量比過去5年的平均數增加25%，供應的確是增加了，也許，的確會為未來的樓價造成一定的壓力，上述的私樓供應中，有一部分也已經以樓花的形式賣掉了。
不過，應該留意的是，本港今後5年房屋的供應，土地主要是由前任政府批出來的，所以我們看到上述的數據，公共房屋與私人住宅的比例是51%比49%，而不是林鄭月娥上任後口口聲聲說的公私樓的比例將是7比3。
供應依然不足 樓價跌不下
過往的特區政府及更早之前的港英政府，土地供應大約是5對5，公私營各佔一半，林鄭月娥的新政策是2019至2020財政年度才開始執行，本財政年度私樓的政府土地供應的確是少了，只能依賴地產商補地價發展或參加「土地共享計劃」，主動權在地產商手裏，如今樓價正在下跌，地產商補地價的申請誘因下降，只剩下「土地共享計劃」仍有不錯的吸引力。
「土地共享計劃」會改變城市規劃，加寬道路，增加基建而使到參與計劃的土地地積比大幅擴大，有人估計可以擴大10倍，也就是說可建房屋面積或單位增加10倍，這才是真正的吸引力，「土地共享計劃」成功推行，房屋的供應也會大大增加，也許那個時候才是「減辣」的時機。
大學教授
[震完倉 倉開明豬]
倉開明豬 - 震完倉 舊文