熱愛磚頭│古洞洪水橋收成快 羅湖文錦渡有排等（李紫晶）
熱愛磚頭│古洞洪水橋收成快 羅湖文錦渡有排等（李紫晶）
由於與羅湖區配合，北環綫東延線沿線地區的發展潛力將得到釋放。
自上月放寛防疫措施後，北部都會區概念新盤又出籠。去年10月特首公佈《北部都會區發展策略》報告後，發展商便在11月
開始，相繼推出北部都會區概念的新樓盤。
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當時推出的樓盤主要是坐落於「新界北核心商務區」內的元朗、天水圍及洪水橋。元朗Yoho Hub第B期、天水圍濕地公園Wetland Seasons Bay第2期、洪水橋 #LYOS相繼推售，市場反應理想，推出的單位銷售率達到75%至90%。
近期推出的新盤仍是該區的新盤。錦上路站旁的柏瓏推出1期首輪388個單位，折實每呎售價17,218至20,489元，開售前收票13,500張，超額逾33倍，成為今年新盤票王。首日開賣更全數沽清。柏瓏明天（5月4日）再推售327夥，輕微加價0.5%至1%。至此柏瓏I全數715個單位已推出。
北部都會區多個發展區，以古洞及洪水橋最快落成鐵路站，前者預計在2027年落成；後者2030年通車。不過，元朗區發展成熟，並已有西鐵線及輕鐵線，因此發展商均集中該區推出新盤。小勇相信，北部都會區內的鐵路新盤（包括已建及未建）現時最值得投資。
古洞周邊配套仍不足
「港深緊密互動圈」內的古洞雖然最早落成鐵路站，但現時周邊配套仍不足，將與鐵路站同步興建，難體驗即時價值。至於其餘北環線新田、牛潭尾、凹頭三個站更要到2034年才落成，當中雖然新田的潛力最大，但屬於中期的投資選擇。
今期將談談北部都會區最長期的規劃。除了圍繞落馬洲口岸的港深創科園、新田及古洞北外，「港深緊密互動圈」還包括歷史最悠久的羅湖及文錦渡口岸。前者對接福田市中心區；後者對接羅湖市中心區。而對接羅湖的發展區有三個：①粉嶺北新發展區；②粉嶺/上水新市鎮；③新界北新市鎮。
根據港深兩地的規劃，現時東鐵線可延至深圳羅湖口岸，並在深圳設立「一地兩檢」口岸。深圳將改造升級深圳火車站－羅湖口岸片區，香港可藉此開發口岸搬遷後的鐵路用地。
此外，文錦渡口岸的貨運功能將加快轉移至香園圍口岸，文錦渡將會升級為商務型陸路口岸。同時，檢視文錦渡管制站及鄰近土地的功能，開拓北部都會區更多的發展空間。兩站騰空出來的土地將發展成「羅湖/文錦渡綜合發展樞紐」。
除了將東鐵線延至羅湖口岸之外，北環線將擴展至新皇崗口岸，以及羅湖、文錦渡、香園圍三個口岸。這個計劃分兩條路線進行：第一條是北環線支線，由新田站經洲頭及創科園至皇崗新口岸。（上期文章已提及）
第二條是北環線東延線。這條路線規模較大，先是在現時羅湖站與上水站之間興建羅湖南站，羅湖南站將會是上水站以外，第二個東鐵線及北環線的中轉站。全條北環線東延線由古洞開始，經羅湖南、文錦渡、老鼠嶺、香園圍、打鼓嶺、坪輋、皇後山至安樂村工業區，並以無縫行人隧路，連接安樂村及現時的粉嶺站，形成環狀路線。東延線將連起羅湖、文錦渡及香園圍三個口岸。
在去年特首公佈北部都會區計劃後，深圳交通運輸局1個月後亦公佈「羅湖區綜合交通十四五規劃」，計劃將羅湖口岸的深圳火車站升級，引入廈深高鐵線與全國的高鐵網連接；並預留位置讓香港東鐵線在該站與深圳地鐵11號線接軌，推動深港雙城交通「通勤化」。若成事，除了西九龍站外，港人將可在羅湖搭高鐵。
規劃又提出，加快推進《文錦渡口岸地區整體升級改造概念規劃》，考慮引入深圳地鐵9號線及25號線，實現口岸與站、城一體化統籌規劃建設。此外，推進口岸「小運量接駁軌道交通」，串連羅湖、文錦渡、蓮塘口岸以及相關地鐵站。事成後，意味著無論羅湖、文錦渡及蓮塘三個口岸，在港深兩地都有地鐵連接。
羅湖區冀成灣區樞紐
羅湖區的目標是提升「灣區樞紐」的地位，打造「聯通深港、通達灣區」的交通樞紐。到2025年底，實現從羅湖中心30分鐘到坪山、大亞灣及機場；45分鐘到臨深城市中心如東莞、惠州；60分鐘到大灣區各城市中心，包括廣州、河源、中山、珠海等。
由於與羅湖區配合，北環綫東延線沿線地區的發展潛力將得到釋放。首先，古洞北新發展區的優勢將加強，打通香港各個發展區，並與新田科技城的連接，可起協同效應。
對於古洞北新發展區，政府建議：①調整原規劃，將東部部分劃作「商貿及科技園」地帶轉至新田科技城，改為發展住宅，可建逾1,000個單位；②新發展區擴容，納入馬草壟的農地及坡地一帶，可新增12,000至13,500個單位。創科園東部至古洞北的連接路建成後，馬草壟將成為交滙點，可為創科企業提供社區服務。
古洞北之後便羅湖/文錦渡綜合發展樞紐。在設置羅湖南站後，可釋放羅湖/上水北及文錦渡一帶的發展潛力。
港府計劃騰空三個地方的土地，包括：①羅湖鐵路貨運場等相關鐵路用地及鄰近土地，將大規模發展住宅及商業，提供9,000至10,500個住宅單位；②文錦渡管制站的鮮活食品過境及測檢設施和上水屠房，計劃搬遷至香園圍管制站的相鄰土地；③研究把上水濾水廠及石湖墟汙水處理廠遷入岩洞，以釋放更多發展用地，估計可供應11,500至13,000個住宅單位。
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整個發展樞紐可從羅湖南站伸延至文錦渡管制站，再東延至老鼠嶺一帶，並一併改劃上水華山一帶，作為住宅用途。長遠而言，整個發展樞紐總可提供75,000至85,000個住宅單位，規模約為6個太古城。
雖然規模龐大，但粉嶺北新發展區、粉嶺/上水新市鎮及新界北新市鎮的發展，將要遲於洪水橋、古洞北以及新田/落馬洲。香港政府去年表示，期望3年內完成新界北新市鎮及文錦渡的研究，可以盡早分階段動工。至於北環線支線及東延線兩條鐵路現仍是落成無期，相信最快也要接近2040年才可通車。作為地產投資，將是一個超長期的選項。
李紫晶
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本欄隔周二刊出
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