施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年6月6日
內地樓價能穩得住嗎？
內地樓價能穩得住嗎？
在「房住不炒」的精神指導下，透過一系列的遏抑炒賣政策，包括限購、限貸、限價等，內地的炒賣活動基本上已銷聲匿跡。與此同時，內地的樓價亦從高位回落。
這不難理解。過往樓價之所以會升得這麼快，全因市場上不止有用家入市，還有投資者與炒家也在積極入市。三股力量齊齊撐市，樓價才會有這麼強勁的上升動力。如今炒家走了，投資者少了，單靠用家自然獨力難支。
只是樓市轉淡後又衍生了一系列更加不易解決的問題。新盤銷售速度慢了，開發商就出現現金周轉的問題，樓價回落亦突顯了內地房企的資不抵債問題。內房債於是紛紛爆雷，信貸嚴重收縮，連累內需萎縮，投資失力，引致經濟下行的壓力大增。
在這種情況下，政府的政策亦逐步逆轉，由壓房價變成穩房價。三條紅線已暫緩執行，開發貸已全面恢復，至於首次置業者，更可以在利率與首期付款上都獲得優惠。
只可惜，市勢一旦逆轉，良性互動就轉為惡性循環。寬鬆政策出台後，積極利用的人卻不多。銀行最近已接到硬指標，要在一個時限之內，把一定的金額借出去。那就不止是該貸盡貸了，有可能變成不該貸的也貸了。這樣豈不是又在埋雷？不過為了救急，看來已顧不得那麼多了。
除了放寬信貸外，內地有些城市還企圖以行政手段去穩樓價。那就是規定發展商在開盤時，定價不可以低過某個水平，否則就不會獲發預售批文。只是這種限價措施，執行起來遠比樓價升的時候困難。
市好的時候，政府要求地產商賣平樓，只會令地產商賺少一點錢，樓是不愁賣不出的；不過現時市差，政府還要地產商以高價賣樓，那何來會有人買？急錢的地產商唯有送裝修、送傢俬、送面積，有些還乾脆送現金呢！
紙是包不住火的，置業者得悉情況後就更加不敢買。原因是房地產並不是一種消耗性的商品，它包含的投資功能是誰也抹殺不了的。消耗性的商品愈平愈多人買，投資性的商品愈平愈少人買。鮑魚是買來吃的，平了就有多些人買來吃；房屋是需要長期持有的，期間可能還需要等機會出售，那買樓的人就不願意在樓價回落的時候置業，怕愈買愈平，引來資產值方面的損失。俗語說：「寧買當頭起，莫買當頭跌」。
不過，由於中央有指令必須穩住樓價，地方政府唯有全力配合。市場層面做不到的，就在統計層面去完成。現時，不少地方政府皆有規定，成交呎價低於某一個水平的交易，都不可以做產業登記，變成只是私下協議，沒有政府提供的產權保障。
然而， 這樣一來，市場的交易就更加不容易進行，房產的套現能力就會下降。社會的消費能力與投資能力都會被凍結，經濟只會繼續向下行。這種形式上的穩樓價，搞得更成功也沒有意思。
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