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2022年6月6日 星期一

施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年6月6日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年6月6日


內地樓價能穩得住嗎?
內地樓價能穩得住嗎?


在「房住不炒」的精神指導下,透過一系列的遏抑炒賣政策,包括限購、限貸、限價等,內地的炒賣活動基本上已銷聲匿跡。與此同時,內地的樓價亦從高位回落。

這不難理解。過往樓價之所以會升得這麼快,全因市場上不止有用家入市,還有投資者與炒家也在積極入市。三股力量齊齊撐市,樓價才會有這麼強勁的上升動力。如今炒家走了,投資者少了,單靠用家自然獨力難支。

只是樓市轉淡後又衍生了一系列更加不易解決的問題。新盤銷售速度慢了,開發商就出現現金周轉的問題,樓價回落亦突顯了內地房企的資不抵債問題。內房債於是紛紛爆雷,信貸嚴重收縮,連累內需萎縮,投資失力,引致經濟下行的壓力大增。

在這種情況下,政府的政策亦逐步逆轉,由壓房價變成穩房價。三條紅線已暫緩執行,開發貸已全面恢復,至於首次置業者,更可以在利率與首期付款上都獲得優惠。

只可惜,市勢一旦逆轉,良性互動就轉為惡性循環。寬鬆政策出台後,積極利用的人卻不多。銀行最近已接到硬指標,要在一個時限之內,把一定的金額借出去。那就不止是該貸盡貸了,有可能變成不該貸的也貸了。這樣豈不是又在埋雷?不過為了救急,看來已顧不得那麼多了。

除了放寬信貸外,內地有些城市還企圖以行政手段去穩樓價。那就是規定發展商在開盤時,定價不可以低過某個水平,否則就不會獲發預售批文。只是這種限價措施,執行起來遠比樓價升的時候困難。

市好的時候,政府要求地產商賣平樓,只會令地產商賺少一點錢,樓是不愁賣不出的;不過現時市差,政府還要地產商以高價賣樓,那何來會有人買?急錢的地產商唯有送裝修、送傢俬、送面積,有些還乾脆送現金呢!

紙是包不住火的,置業者得悉情況後就更加不敢買。原因是房地產並不是一種消耗性的商品,它包含的投資功能是誰也抹殺不了的。消耗性的商品愈平愈多人買,投資性的商品愈平愈少人買。鮑魚是買來吃的,平了就有多些人買來吃;房屋是需要長期持有的,期間可能還需要等機會出售,那買樓的人就不願意在樓價回落的時候置業,怕愈買愈平,引來資產值方面的損失。俗語說:「寧買當頭起,莫買當頭跌」。

不過,由於中央有指令必須穩住樓價,地方政府唯有全力配合。市場層面做不到的,就在統計層面去完成。現時,不少地方政府皆有規定,成交呎價低於某一個水平的交易,都不可以做產業登記,變成只是私下協議,沒有政府提供的產權保障。

然而, 這樣一來,市場的交易就更加不容易進行,房產的套現能力就會下降。社會的消費能力與投資能力都會被凍結,經濟只會繼續向下行。這種形式上的穩樓價,搞得更成功也沒有意思。

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