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2022年10月31日 星期一

勁一專欄 - 諗sir 2022年10月31日

勁一專欄 - 諗sir 2022年10月31日


股樓初哥800萬跌市博撈底、200萬首期買美孚兼結婚:仲靠儲蓄就死得!

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讀者孫先生問諗sir:你好!本人未買過樓,現計劃首次置業,預算約800餘萬元,準備將來結婚之用。想請教閣下:(一)本人月入50,000元;未婚妻月入30,000元,月儲約40,000元下,有200萬元作首

期,應幾成上會買樓?

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(圖片來源:[email protected])

(二)按揭方面,宜用多少借貸力買樓?
(三)區份方面,考慮荃灣或美孚大型屋苑的兩房單位。請問哪些屋苑值得選擇?

(四)有哪些投資,可加快資產值?本人多年來只懂純粹儲蓄,結果存款不斷受通脹蠶食,現醒覺應及早置業和適當投資。請問閣下有何建議呢?謝謝!

(圖片來源:政府新聞處)

計算讀者的借貸力為(50,000+30,000)÷10,000×50%×2.59*=1,036萬元。

由於香港息口最優惠利率(P)總計只上調了0.125厘,那2.59常數先不用更改。常數主要是要快捷計出能負責的單位價格,免得睇或買那些根本借不起的單位。

後生仔買樓,尤其屬自住性質,應借得借。
當然一定有人話:「借了唔使還?小心call loan。」那要看看不借會發生甚麼事?2003年後,不持有物業及不利用槓桿者,不時出現「有樓的下屬,比上司更有錢的情況」。

說穿了,是資產膨脹速度比人手搵錢更快。樓價愈升的同時,手上的銀紙買到的資產愈少。

當然有人話:「而家樓價跌喎!」要知道,美元加息而將資金回籠,是俗稱「剪羊毛」的技倆,每六至七年都會見到這情況。

加息令美元強,令其他外幣匯價兌美元跌,所以日圓、英鎊、澳元匯價,也跌到你唔信。

講返香港樓,每隔七至八年,美國都剪一次羊毛,令別國資產下跌;加上香港仍與美元聯匯下,樓價僅跌平均7%。其實錢在香港,比起留在其他地方,已少很多考慮。

至於讀者九成上會,不如直接買三房單位,現時市場上,20年樓齡的三房單位約800萬元,巿場上是有供應的。

保本直債可放到期日
另外,建議可開始吸納股票。如果有10萬美元之上,可用直債去分階段入市。直債到期會保本,就算高撈了也有利息收,直債放到到期日更可保本。有些直債開價只是9x元,揸到期有100元。

有一定派息的收息股,就算撈高了,都有派息去津貼(留意股票派息是不保證)。

例如領展房產基金(00823),派年息約3厘。若43元入手息率達7厘,那受美國加息的影響都有個限度。

現時預期美國一年後息率達4.5厘至5厘,令一眾派5厘息的股票大跌。

然而閣下揸隻股票派息率達7厘,起碼抵得著,美國再將加息預期由5厘調升至7厘。

筆者認為,此等發生的機率不大。當然啦,直債屬保本性質,讀者會諗少好多事情。

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圖片來源:政府新聞處、[email protected]
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